现房销售再度成为楼市热门话题！
近日，信阳市住建局印发《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》（以下简称《批前公示》），严控预售许可条件，严格预售资金缴存，规范预售资金使用，严格实行项目开发公司制，合理把握工程进度，准确界定新出让土地。
其中最受关注的一条是，“文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。
信阳成为近期全国首个明确全面落实现房销售的城市
“本次信阳发文明确在中心城区新出让地块推行现房销售，是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。”中指院政策研究总监陈文静表示。
对于信阳为何要对中心城区新出让地块全面实施现房销售，易居研究院副院长严跃进认为，其中有一个非常重要的历史背景，就是河南2022年曾面临期房交付困扰，当时信阳等城市也出现较多案例。此次信阳将“一律实行现房销售”，虽然就简单的一句话，但能看出来并非随意一提，相关部门也应该对这句话所产生的发酵效应有足够评估，本质上就是立足新形势，积极推进现房销售。
“期房销售模式下，开发商高杠杆扩张、挪用资金等问题可能会导致项目烂尾，严重损害购房者权益。本次信阳出台措施以‘化风险、去库存、控增量’为核心目标，通过严控新出让土地的预售条件，从源头切断期房风险传导链，被业内视为化解系统性风险的关键一步。”严跃进表示。
需要注意的是，信阳此次推进现房销售的只是针对新出让的土地，而此前文件印发之日前出让的土地，仍按原规则执行。
目前多省市已开展现房销售试点
从地方试点来看，海南是全国首个省级出台现房销售政策的省份。2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。
北京自2021年起，在集中土拍中持续扩大现房销售试点范围。先是在大兴黄村海户新村地块试点竞报“现房销售面积”；到2022年北京集中供地时，首批18宗地块中9宗涉及竞报现房销售面积，第二批17宗地块中12宗设“竞现房销售”，第三批18宗地块中13宗设置竞现房销售面积环节。2023年集中供地制度优化调整后，部分地块出让时也设有竞报“现房销售”面积相关要求。
深圳于2023年8月重启现房销售的探索，打破了自2016年以来的空白。2023年8月，深圳宝安区的A001-0212地块是首宗“竞现房”宅地；2024年10月，宝安区A219-0080号地块要求全部现房销售。
根据中指研究院不完全监测，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。其中，合肥、郑州、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。例如，合肥在土地出让环节对部分地块提出现房销售要求；郑州则选取了一些重点区域项目开展试点工作。
除了直接试点外，多地还出台了一系列配套支持政策。例如，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度，降低购房者购房成本；九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，刺激购房需求；赣州多区县则延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，缓解开发商资金压力。
现房销售将对市场产生哪些影响？
“站在居民立场，现房销售有助于避免项目烂尾，减少因虚假宣传或信息不对称引发的纠纷，降低维权成本。同时，现房也无需提前支付大额购房款等待交房，有效降低了居民资金压力。”一位业内人士分析表示。
但是，在中指研究院政策研究总监陈文静看来，现房销售也可能会带来一些其他方面影响。第一，由于现房销售时间节点较期房销售模式更靠后，房企销售回款也较当前更晚，较为考验房企资金情况；第二，现房销售一定程度会影响新房供应规模，对于部分库存量较小的地区来说，更需要地方政府进行精准把控推进节奏和力度；第三，现房销售对金融机构的资金要求也将提升。
此外，陈文静表示，要更好地发挥现房销售模式所带来的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场的角度来看，建议优先在库存大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。
来 源：大河报·豫视频记者 韩懿亭
