平安西宁
新买的房子被法院查封，如何救济？
对许多老百姓而言，用毕生存款甚至借款、贷款购买一套商品房实属不易，而还未入住或已装修完毕，却被告知该房屋已被法院查封，当如晴天霹雳，束手无策。针对上述情况，买房人可通过执行异议程序予以救济。
【案件简介】
张某向A房地产开发公司购买了一处房屋，已签订了商品房买卖合同，支付了全部合同约定价款，一再催促A房地产开发公司配合办理房屋过户手续，但该公司迟迟未予协助办理。A房地产开发公司在向某银行贷款时，已将案涉房屋及项下土地使用权抵押给银行，张某并不知情，A房地产开发公司在收到张某支付的房款后未用来解除银行抵押。在某银行与A房地产开发公司金融借款合同纠纷一案执行过程中，法院查封了A房地产开发公司名下的案涉房屋。后执行法院在案涉房屋所在小区张贴拍卖公告，张某得知后向法院提出案外人执行异议。
【裁判结果】
法院经审查裁定解除对案涉房屋查封措施。
梁桥
西宁市中级人民法院执行局
三级法官
【法官说法】
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对不动产买受人的物权期待权保护条件和房屋消费者物权期待权的保护条件做出了明确的规定。可以说，不动产买受人权利是有保障的，但是保障的条件也是明确的。首先，在法院查封之前，签订了合法有效的书面买卖合同就是首要条件。其次，在保护案外人权利的同时，也对其权利进行干预。比如商品房买卖合同约定的剩余房款要交付法院执行等。本案中，案外人张某在法院查封案涉房屋之前与房地产开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，已经支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，所购买的商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，其要求解除房屋查封的异议请求得到法院的支持。这是对消费者生存权这一更高价值的维护。
法官寄语：
增强法律意识，明明白白买房。作为普通消费者，在购买商品房时，除了关注房屋自然状况和合同条款本身外，对房屋是否存在抵押权等权利负担也要了解清楚，这样才能有效避免可能产生的风险。另外，对一些明显低于市场价格或购买流程不符合一般交易习惯的房屋，要提高警惕，谨慎购买，不要贪图便宜吃大亏。
发现房屋被查封，通过法律途径救济权利。在房屋买受人合法权益受到侵害时，也不要过于焦急，可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，向执行法院提出书面异议。案外人执行异议程序是房屋买受人在发现所购房屋被查封时的有效救济途径之一，是保护房屋买受人合法权益的重要手段。
刊登于2025年5月7日《西宁晚报》第4版
