房贷利率竟然开始涨了，难道这楼市真的要复苏了？
最近广州和厦门 倒行逆施 ，有一部分银行把房贷利率的下限往上调了，分别调了10个 BP （基点）和5个BP。我这猛一看，真以为是这两个地方房子太好卖了， 房地产 政策都开始往回撤了。但是仔细研究后发现，这事儿根本不是房子卖得火爆，本质上是银行快要扛不住了。
根据4月份的数据来看，地产市场其实并没有那么好，基本上还是在以价换量的阶段。以广州为例，新房网签4919套，环比下降了16%，新房价格也在继续下跌，下降了0.31%；二手房网签10312套，虽然同比增长了12.9%，但价格依然呈下降趋势，二手房价格环比下降0.49%。原来地产市场还是老样子，只不过没有像过去那么差了，现在还在修复过程中，但银行面临的压力却截然不同，真的是压力巨大。
今年一季度，商业银行的净息差是1.43%，比去年四季度末还要下降了9个基点。这是什么概念呢？净息差的警戒线是1.8%，如今不仅突破了警戒线，甚至创下了2010年有数据 披露 以来的低点。净息差越小，银行赚钱的空间就越小。
说白了，银行们真的快要没饭吃了。而且雪上加霜的是，此前 央行 已经把7天逆回购利率又往下降了10个基点。一般来说，大家会有一个概念，觉得这个利率是LPR利率的 锚 ，既然它下降了，大概率接下去LPR也会再降10个基点。
试想，如果银行保持现在的房贷利率下限水平不动，等LPR下降，房贷利率不就跌到3%以下了吗？所以银行上调房贷利率下限的动作就很好理解了，大概率是想提前做准备，应对接下去的冲击。
这就和平时平台搞大促一样，房价要先涨一点，后面再跌。所以现在可以明白，短时间内商贷利率基本上不会大范围跌破3% 。如果你看到房贷利率在3%以下，那一定要好好珍惜。肯定会有朋友问，我们不是还要搞经济 刺激 吗？还要降利率吗？利率还是要降，但是没办法降得那么快了。
原因是 要给银行更多的时间去做转型。这个事其实可以参考隔壁日本。在90年代经济泡沫破裂之后，日本大幅下调利率，动作过于迅猛，把银行业搞得苦不堪言。当时日本的银行深度绑定企业，一大堆房企破产，导致银行的不良资产率急剧上升。银行这边赚不到利息差，那边又堆积着大量不良资产，一番折腾后，没剩下几家银行能够存活。
后来日本官方出面引导银行业 整合 重组，简单来说就是大鱼吃小鱼，最后基本上只留下了五大银行： 三菱日联银行、瑞穗银行、三井住友银行、大和银行和里索那银行 。这五大银行的市场份额后来直接达到了60%以上。
这些存活下来的银行做了什么呢？
第一是 拓展海外业务 ，发放国外房贷。截止到2022财年，三菱日联金融集团的海外净利息收入占比达到90.6%， 三井住友 的这一数字达到了85%，瑞穗银行是67.2%。
第二件事是加大证券投资和同业资产的配置。简单说就是不再只靠吃利息赚钱，而是探索新的盈利模式。国内银行也在做类似的尝试。
现在你接到银行的电话，是不是基本上都是推销理财、保险，而不是拉存款了？但是转型说起来容易做起来难。日本银行业虽然在90年代初就意识到净息差压力会很大，但直到1997年才开始真正转型去做交易业务和同业业务，中间拖延了7年，一直是想得多做得少。
在日本开始实行负利率之后，银行业证券投资占总资产的比重反而下滑了。2011年，这一比例为30.8%，到了2023年降至17.9%。为什么会这样呢？因为存在 资产荒 ，银行就算拿到客户的钱，也找不到既安全收益又不错的投资标的。
所以根本上，转型最困难的问题在于，整个社会没有真正摆脱对地产的依赖，也没有找到新的增长引擎。日本在地产泡沫破裂之后，90年代中后期到2000年初，房地产开发贷款规模下降，但银行业权衡之后，觉得中小企业比陷入困境的地产公司更不靠谱，不敢轻易放贷，结果导致批发零售贷款的规模下降得更快。
最终在这种情况下，地产贷款占比反而又开始增加。实际上，地产对日本实体经济的贡献度并没有实质性下降，日本经济对地产的依赖程度依然很高。
说到这里，大家应该明白一个道理：问题源于地产，但解决问题绝对不能只依靠地产。让银行业短暂地上调一点房贷利率，本质上是在为经济转型争取更多的时间，而我们每个人实际上都需要这段时间去探索新的经济增长路径。
