全款买了车位
却因开发商欠债被法院查封
该怎么办？
车位还能要回吗？
近日，金山区人民法院审理了一起涉及全款购买车位被执行引发的执行异议纠纷，法院最终参照商品房消费者的相关规定，裁定中止强制执行。
姚某是某小区业主，于2021年8月在该小区的房产开发商处购买了一个商品房配套车位，付完全部车位购置款后即正式占有使用。但姚某未办理车位的产权变更登记手续，该车位一直登记在开发商名下。
2023年，该开发商因资金链断裂成为被执行人，执行过程中，法院查封开发商名下所有财产，包括姚某所购的该车位。姚某得知后，遂向法院提起执行异议，认为该车位应属其所有，请求法院排除对该车位的执行。
姚某认为，自己在案涉车位查封之前就与开发商签订了车位买卖合同，已付清全部款项并实际占有车位，且该车位所属的商品房是自己名下唯一住房，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《异议复议规定》”）第29条，其对车位享有的权益足以排除执行。
申请执行人某工程建设公司则认为，《异议复议规定》第29条仅适用于商品房，不适用于车位。现车位登记在开发商名下，是开发商的责任财产，而姚某仅享有案涉车位买卖合同的合同债权，不能排除执行。
争议焦点：
姚某对案涉车位主张的权利能否排除执行？
法院经审理认为，虽然建筑区划内的车位不同于居住的商品房，但车位依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。基于车位附属性特点，一定条件下可适用《异议复议规定》第29条关于商品房的规定。本案中，姚某提供的证据能够证明其符合第29条规定的条件，故其对案涉车位享有的权利能够排除执行。
法院最终裁定：异议人姚某的异议请求成立，中止执行案涉车位。裁定作出后，双方均服判息讼，现该裁定已生效。
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小区车位是配套商品房居住功能的必要延伸和拓展
实践中，小区车位一般与商品房配套出售。依据相关规定，本市业主所购车位的权属只能记载在业主的不动产权证书内，而不予单独核发不动产权属证书，可见车位具有附属性特点。因此，小区区划内的车位虽不同于居住的商品房，但车位依法依附于商品房而存在，功能在于满足小区业主的居住需要，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。
2
消费者购买的车位在符合一定条件时可以排除强制执行
《异议复议规定》第29条是对“消费者购买的商品房”特别保护所作的规定。依据该规定，金钱债权执行中，商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
如前所述，车位是商品房居住功能的必要延伸和拓展，因此商品房消费者对相关车位的执行异议也可适用上述规定审查，符合条件的，可以排除强制执行。
3
消费者购置不动产前应做好必要的信息调查
不动产购置对于普通家庭而言是一项重大决定，应当做好必要的信息调查，防患于未然。例如，交易相对方是否具有良好的信誉、资产状况是否稳定；标的房产上是否存在权利负担或权利限制，如租赁、抵押或司法查封；等等。
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消费者购置不动产后应及时办理产权变更登记手续
依据现行《民法典》确定的物权变动规则，不动产的权利变动以登记为生效要件，未经登记的，除法律另有规定外，不发生效力。
因此，购置房产、车位等不动产时，仅仅签订书面购房合同、付清购房款还不足以引起房产所有权的变更。 作为购房人，应当重点关注产权变更登记事宜，及时敦促交易相对人协助办理房产过户登记手续，避免因为延迟办理而导致所有权无法实现。
法条链接
《中华人民共和国民法典》
第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
第二百一十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
来源：“上海金山法院”微信公众号
编辑：干钰琼
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