撰文| 刘虎 张梦云
一桩被盐城市中级法院认为“认定基本事实不清，发回重审”的东台法院相关裁定，“谁知东台市不动产登记中心竟然配合东台法院把案涉抵押土地使用权的抵押权类型登记信息改了，4月30日，东台法院据此再次作出执行裁定：驳回债权方的异议请求。”
盐城中院裁定将本案发回重审。受访者提供
债权方代表、南京启多易企业服务合伙企业（下称启多易）负责人徐先生直呼“闻所未闻，匪夷所思”。
3月15日，笔者发布《一纸告知书，3800万债权没了｜江苏一法院“以纸化债”》，披露江苏省盐城市东台法院仅凭一张《执行告知书》，就把经该院主持和解、当事双方一致认可的3800万元债权擅自抹掉的消息。债权方江苏信保资产管理有限公司（下称信保资产）申请复议后，东台法院却做出了“骚操作”。
目前，本案债权人已再次向盐城中院提出复议申请。
01
法院出尔反尔，抹掉3800万债权
本案债权来源于马佐里（东台）纺机有限公司（下称马佐里公司）结欠中国银行东台支行的借款本息。2017年6月22日，盐城中院作出的“（2017）苏09民初85号”《民事调解书》（下称《85号调解书》）确认，截至2017年3月31日，马佐里公司结欠该行本金合计7998万元、利息合计2137万余元。
《85号调解书》还确认，案涉债权由东台纺织机械有限责任公司、盐城东飞房地产开发有限责任公司（下称东飞地产）提供抵押担保。其中，东飞地产以自有住宅用地使用权提供抵押担保，担保债权最高本金余额为8000万元。由于债务人及担保人未履行还款义务，盐城中院2020年12月28日裁定本案由东台法院执行。
东飞地产和中国银行签订的土地抵押合同。受访者提供
后案涉债权几经转让，被信保资产收购，最终由启多易接盘。截至2023年1月5日，该笔债权的本息金额为1.71亿余元。
徐先生称，2022年6月17日，东台法院将东飞地产抵押的住宅用地使用权进行了司法拍卖，卖了3.23亿余元。同年11月8日，经东台法院主持调解，双方一致同意东飞地产偿还1.5亿元后，信保资产不再追究其法律责任，剩余债权由该公司向其他担保人追偿。
“2023年1月4日，东台法院仅向信保资产发放了东飞地产土地拍卖款8000万元，剩下的却一直拖着不办。”徐先生说。2024年10月14日，信保资产、东飞地产在东台法院主持下再次达成和解，双方一致同意信保资产在受偿1.18亿元后，放弃追究东飞地产在本案中的抵押担保责任。也就是说，扣除前面已经发放的8000万元拍卖分配款，信保资产还应该拿到3800万元。
东飞地产。张梦云摄
然而，2024年12月26日，东台法院向信保资产、东飞地产作出的“（2021）苏0981执179号”《执行告知书》（下称《179号告知书》），却称：已在抵押登记范围内从拍卖款中向信保资产发放8000万元，至此，东飞地产应承担的担保义务已全部执行完毕。
02
上级法院裁定发回重审
“案涉债权本息金额1.18亿元是双方都认可的，而且还是东台法院主持和解的。”对东台法院抹掉3800万元债权的行为，债权人认为很荒唐，向该院提出书面异议。
2025年2月8日，东台法院作出“（2025）苏0981执异20号”《执行裁定书》（下称《20号裁定书》），裁定驳回信保资产的异议请求。
经东台法院主持和解，东飞地产还应支付信保资产3800万元。受访者提供
东台法院驳回的理由是，东飞地产抵押土地时登记的“东他项（2013）第1179号”《他项权证》（下称《1179号他项权证》）上，“他项权利种类及范围”一栏中载明土地抵押贷款金额为8000万元，故信保资产的优先受偿权范围应为8000万元，该院作出的《179号告知书》并无不当。
“东台法院主持和解时，双方对担保范围并无争议，该院无权在未经债权人同意的情况下，擅自免除债务责任。”徐先生认为，《1179号他项权证》登记的土地抵押贷款金额8000万元仅是本金，并不等于抵押担保责任范围，担保范围应以东飞地产与中国银行东台支行签订的《抵押合同》约定为准。“双方在合同中约定，该合同所担保债权最高本金余额为8000万元，所发生的利息和相关费用也属于被担保债权。”
信保资产向盐城中院提出复议申请，请求撤销东台法院作出的《179号告知书》和《20号裁定书》，确认该公司对东飞地产抵押物拍卖价款在《抵押合同》约定的担保范围内享有优先受偿权。
东台法院。张梦云摄
信保资产称，首先，《1179号他项权证》对应不动产登记簿中记载的抵押类型为一般抵押，主债权数额登记为8000万元。根据《民法典担保制度司法解释》第47条的规定，应当按照法律关于一般抵押的相关规定及合同约定，对担保范围进行认定。
其次，不同地区不动产登记系统设置及登记规则并不一致，《1179号他项权证》仅记载抵押贷款金额，未设置担保范围栏目，抵押贷款金额仅能填写本金数额，故抵押登记记载的事项与合同不一致不可归责于抵押权人。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第58条规定，此种情形下应当以合同约定认定担保范围。最高法公报案例、江苏高院相关生效文书也持此意见。
第三，东飞地产与轮候查封债权人对信保资产主张的抵押担保范围也没有异议。
笔者披露该事件后，3月21日，盐城中院作出（2025）苏09执复25号《执行裁定书》，认为东台法院《20号裁定书》认定基本事实不清，裁定撤销该裁定书，发回重审。
03
不动产登记簿中抵押登记信息竟被擅自修改
“本案被发回重审，让我们看到了希望。谁知东台法院仍然拒不纠错！”徐先生称，发回重审期间，东台法院和东台市不动产登记中心进行了沟通。然后，不动产登记中心竟然以数据整合错误为由，擅自将《1179号他项权证》对应不动产登记簿中登记的抵押权类型从“一般抵押”修改为“最高额抵押”，然后东台法院据此驳回了债权人的异议请求。
案涉土地抵押权类型被擅自修改。受访者提供
东台市不动产登记中心4月17日向东台法院出具的《情况说明》称，2016年5月9日，该市实行不动产统一登记，在数据整合过程中误将《1179号他项权证》的抵押权登记抵押方式错误记载为一般抵押，应为最高额抵押。
债权方启多易看到该《情况说明》后，认为其中有猫腻，于4月23日向东台市不动产登记中心发函就如下问题咨询：
1、原东台市国土资源局是否按照《土地登记办法》规定，实际办理“最高额抵押登记”？2、原土地抵押登记系统是否区分“一般抵押”、“最高额抵押”字段？3、抵押登记申请人双方在申请书中，是否填写“最高额抵押登记”？4、抵押登记土地登记簿中是否存在抵押权类型“一般抵押”“最高额抵押”？5、不动产登记中心否可以未经抵押登记申请人同意修改2013年的“土地登记信息表”和“不动产登记簿”？
经多次催促，4月29日，东台市不动产登记中心邮寄复函称，4月16日，东台法院法官持该院介绍信到该中心调查。应法院工作人员要求，该中心向东台法院出具《情况说明》，是司法协助行为。并表明“《情况说明》仅为配合法院调查作为证据出具给法院，无独立的法律效果。
东台市不动产登记中心出具的《情况说明》
债权方收到复函后，立即向东台法院说明东台不动产登记中心出具《情况说明》的背景，并书面请求东台法院组织听证，对《情况说明》进行质证，请求查证2013年东台市国土资源局办理抵押登记的土地登记簿、土地登记归户卡等永久保存的书面档案，以及历史土地抵押登记系统中是否存无法区分抵押权类型的系统设置缺陷。
诡异的是，收到复函的次日，4月30日东台法院就作出“（2025）苏0981执异51号”《执行裁定书》（下称《51号裁定书》），称《1179号他项权证》上权利种类及范围中载明土地抵押贷款金额为8000万元，且案涉抵押权类型为最高额抵押，故信保资产的优先受偿权范围应为8000万元，该院作出的《179号告知书》并无不当，裁定驳回信保资产的异议请求。
“不动产登记中心未通过法定程序，擅自修改不动产登记簿中的抵押权类型，是非法的。”债权方律师认为，《民法典》第216条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的法定依据。若按照2013年抵押登记时政策原《土地登记办法》第58条规定，国土资源行政主管部门发现土地登记簿记载的事项确有错误的，应当报经人民政府批准后进行更正登记，并书面通知当事人在规定期限内办理更换或者注销原土地权利证书的手续。当事人逾期不办理的，行政主管部门报经人民政府批准并公告后，原土地权利证书废止。更正登记涉及土地权利归属的，应当对更正登记结果进行公告。
按照最新《不动产登记规程》规定，不动产登记簿，任何单位和个人均不得随意更改，有证据证实不动产登记簿记载的事项确实存在错误的，应依法进行更正登记。登记机构依职权更正也应书面通知相关权利人在30个工作日内申请更正，当事人逾期未申请，登记机构公告15个工作日，期满无异议的情况下方可更正。
“更荒唐的是，2013年办理案涉土地抵押登记时，并没有抵押权类型这个栏目，当时仅做抵押登记。更何况，案涉土地都已经司法拍卖成交好几年了，居然还能去篡改历史登记信息！”律师认为，这种违规修改行为严重破坏了不动产登记的法定性和严肃性，影响了相关权益人的合法权益。
2013年办理土地抵押登记时没有“抵押权类型”这个栏目。受访者提供
徐先生称，4月17日，东台法院也调取了案涉土地抵押登记的历史档案资料，包括《土地登记申请表》《东台市土地使用权抵押合同》《最高额抵押合同》和东飞公司出具的《股东会决议》在内的所有材料，均明确本案抵押担保范围包括债权本金、利息、罚息、违约金和应付费用，然而该院对这些证据和事实继续被选择性视而不见。
东台法院相关人员擅自减免债务人责任，肆意扩大债权人损失，上级法院发回重审仍拒不纠错，枉法裁判，我们怀疑有某些不明势力在暗中推动。”
04
执行“骚操作”一箩筐
“东台法院在本案中的‘骚操作’远不止于此。”徐先生称，此前，债权人多次向东台法院申请对本案担保人江苏东达集团股份公司（下称东达集团）及其实际控制人朱鹏名下的股权资产进行处置，然而东台法院一直怠于执行，甚至连个拖延的理由都懒得找，任由债权人的合法权益被无情践踏。讽刺的是，东达集团持有的东飞地产价值5730万元股权，却在上海市第二中级法院的一个执行案件中被依法启动了拍卖。
徐先生称，东飞地产位于东台市红兰路西侧、东达路北侧价值18亿元的房地产，东台法院在2022年8月开拍前以“案外人对执行标的提出异议，对案件执行有重大影响”为由撤拍，然而近3年过去了，却未见任何相关的异议审查文书。公开资料显示，该宗房地产被抵押给了中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司。由于东台法院的消极怠工，该公司已申请该案由东台法院转移至大丰法院执行，目前正在大丰法院有序执行中。
盐城中院。张梦云摄
“不仅如此，东台法院还涉嫌纵容和帮助债务人逃避执行。朱鹏在案件执行过程中，于2023年7月25日将其持有的东台市东达船舶机械有限公司27.5%股权进行了转移，明显属于通过虚假交易规避执行，涉嫌拒不执行判决、裁定罪。然而东台法院不仅熟视无睹，还在未经债权人同意的情况下，于2024年6月17日裁定解除对朱鹏位于上海市杨浦区一处价值上千万房产的查封。债权人向东台法院提交了执行异议申请，该院至今连个回复都没有。”
徐先生表示，东台法院的种种“骚操作”，及其暴露出的“选择性执行”“地方保护主义”等问题，极大地助长了债务人恶意逃废债的行为，严重损害了债权人合法权益和当地营商环境。目前，债权人再次向盐城中院提起了复议申请。
