其实在很长一段时间，上海的一手和二手保持着井水不犯河水的格局
但是这种微妙的平衡，现在慢慢开始被打破
有没有想过上海一二手房的平衡是什么
就是这两个赛道的池子各自诉求明显，二手房获得性价比，一手房获得品质
而在二手板块，之所以上海的二手规模可以做的如此之大，本质上是在二手体系内，也保持着生态
这个生态叫做，老破小虽然产品品质折旧，但是毕竟位置位于城市核心，稀缺地段没有太多其他的竞争对手，所以老破小一直在二手池子里占据主流
而想要买明显的空间改善或者持续改善的，其实只有在郊区二手房拥有选择，因为市中心不太提供大户型的一手产品
而一手格局里因为很长一段时间保持7090政策，一直是单价很高但是总价可控的形式获得竞争力，而且市中心整体土地供应量也不大
剩下仅有的一些高品相的土地，当然就成为城市塔尖豪宅的存在
所以你看到没有，不论是一二手什么产品，各有自己的卖点和诉求，也各有自己针对的特性客群
但是这件事伴随着行业的转型，城市更新的加快推进，上海市中心开始逐渐供应核心地块开始，很多平衡就开始改变……
01
首当其冲，就是来自今年低密产品的批量供应
市中心激增了不少大户型的产品
以前市区新房大量供应同质化的100平小三房，叠墅洋房产品都集中供应在郊区
而这样的格局，在今年的上海一手市场被完全打破
我们看到各种低密的产品形态，开始重回核心市区
如今上海市区供应量最大的一手产品，不是其他，而是风貌别墅
仅去年内环内就有数十个低密风貌别墅产品
不管是独栋，还是联排，有天有地的别墅生活，不再是郊区才有的生活可能
也就是说风貌别墅正在抢走上海终极改善客群
而除了独栋联排的别墅还有两种断供很久的产品也在悄然在上海市区回归
第一种是洋房
从世博滨江到杨浦东外滩、五角场，都集中一波上了新盘
部分洋房项目分布示意图，供参考
前五年上海新房市场极少出洋房，纯洋房项目更是少，今年一下来了8个项目，供应量八百多套，其中保利世博天悦、保利外滩序更是内环少有的洋房低密产品
保利世博天悦洋房实景图
上海新房市场尤其是核心地段的洋房产品出现，给到了购房者更多在新房市场真正的改善的选择
而最近另一种在市区很难出现的产品形态，也随着低密度地块，同时出现：叠墅
近年来，上海的主要的叠墅供应，几乎都集中在外环外
上一次上海内环供应叠墅产品，还要回到21年且套数很少
而今年宸嘉在徐汇龙华拿下1.59容积率的地块之后，就给到上海市区核心地段带来新的叠墅供应
这块地未来将以上海市区内环内难得的“小高层+洋房+叠加”组合产品形态出现
嘉佰道徐汇项目平面规划
我们看到叠墅产品在核心地段今年越来越多的出现，绿城北蔡、华润新杨思，两个地王项目都规划了叠加产品
所以，在市区买一手小户型，在郊区买二手改善的购房逻辑
属于上个时代上海一二手的格局，已经被打破了
越来越多的市区一手低密产品，正在抢走当初只能在郊区的二手改善客户
02
不仅如此，原来的二手次新客户也在被一手抢走
从前选择二手次新的客户其实也是因为一手的面积，品质都比较鸡肋
但如今我们不得不正视，如今一手产品的迭代速度实在太快
一不留神，去年新建的商品房，可能放在今天就成了上个时代过时的产品
这一点也不夸张，就拿所有购房者都十分在意的户型来说
可能在上海的购房者感触还不够深刻，但这却是如今很多城市的常态
去年开始，很多城市在政策端，都直接放开了提高户内面积实得面积的口子，比如阳台面积、进深都放开了限制
如今购房者买到的一手房，户型实际使用面积，越来越大，阳台也越做越大
上海虽然还有着对于阳台面积的限制，但是最近上海的新盘也纷纷在对户型迭代做文章
不仅出现了很久没有过的南北双阳台、三阳台户型
（图源：网络）
同时那些空间细节的优化落地也很快速
某个户型出现了S墙，市面上小户型基本都有S墙，某家房企在公区大量用石材，景观做成下沉式，同行立马效仿，生怕落后一步
最近我又看到了上海户型的细节优化
这段时间房企在户型的主卧飘窗做文章，短短半年时间不到
从270°观景飘窗，进化到270°主卧落地飘窗，如今最新的产品是270°的无柱转角飘窗...
即在主卧的两面墙都优化成为窗户采光，将承重柱取消，带来无遮挡的主卧视野
这就是如今一手市场产品的迭代速度
政策能够放开的地方，在做零公摊新房
还没有享受到政策红利的城市，新房也在不断优化产品的各个维度
03
我们再反观，如今的二手市场，在提供怎样的产品
从前我们说，二手市场里的老破小正在慢慢被抛弃
这一年来，我们见证了老破小成交量的下滑，成交价的全面扯后腿
（数据来源：链家）
而今年五一宣布实施的新版《住宅项目规划》
则是给到二手市场里老破小产品的最后一击
住宅层高不低于3米、每个住宅单元至少设置1台电梯、提高墙体和楼板隔声性能...
每一条都指向了老破小产品未来注定将会被抛弃
而这也反映在如今二手挂牌量上，各地二手房东们在加速出货
这是上海链家今年以来的二手挂牌数据，库存17万套高位
（数据来源：链家）
挂牌高位的同时，我们之前做过的产品类型分布，1-2室的产品，占全市供应占比超过60%，上海二手4室以上大户型占比极低
（数据来源：兔博士）
而未来，7090政策退出市场，这块供应空白将会由一手填补
而如今新房产品力的提升，不仅对二手老小区造成冲击
尤其是好房子战略被写进两会报告后，逼出了所有开发商对产品的足够重视
版住宅新规，对房子的质量、采光、层高、隔音都提出更高要求
房企也迅速在各个新项目落地响应
所以毫无疑问，未来一二手的差距，只会越来越大，不仅是产品还有价格
新房市场好房子越来越多，甚至未来可能还有现房销售的趋势
如果真的现房销售，一手本质上和二手房已经没有太大差别，二手市场的所见所得也有可能在新房市场完全实现
回到上海最近的新房市场，不少楼盘实景呈现出更高水准
海上清和玺把地下车库空间的功能再次升级
海上清和玺地下车库
首创地下车库的中央车站设计，未来社区的公区会所功能还能下沉到地库
众人瞩目的徐汇滨江地王绿城潮鸣东方，更是直接搬来国家艺术家的高定雕塑作为社区的精神堡垒
（来源：绿城上海公众号）
而不仅豪宅如此，在宝山中环的招商序，社区大门不管是仪式感还是细节处理已经完全不输豪宅水平
招商序实景图
这就是如今上海一手新房品质的内卷，未来几年，还会是这样神仙打架的状态
毕竟这是一场关于好房子身位的竞争
而等到再过五年，这些在新规下的商品房进入二手市场
又会对当下的老小区和次新房形成冲击
所以才说，未来楼市二手的去化压力价格压力，是来自于当下一手产品力的全面提升
04
我们说一手抢二手的客户，正是基于如今一手市场具备太多选择
不论是市中心的大尺度的房子，还是别墅物业的提升，当然也包括好房子标准对于整体的改变
对于客户而言，买一手可以同步获得地段、产品、生活更多的需求改变
而且基于一手房市场，如今信贷的优势、首付款的局限都有更多的加持
对于客户未来买二手的理由，未来可能需要更多
当然今天这篇文章不是为了危言耸听，未来所有的已销售房子都会成为二手房
关键是我们手上的二手房在未来流通过程中，还有没有客户不被拒绝的理由
这个问题更加需要耐人寻味的思考
以上为正文，来自乔不丝
这是真叫卢俊公众号的第6074篇原创文章
