案情简介
小王在外租房一年备战考研，房屋租赁合同中未具体约定房屋维修责任。入住一段时间后，该房屋卫生间下水管道持续漏水，导致墙面发霉、地板浸泡变形，以致小王因无法正常使用该房屋而在别处居住半个月。
在漏水期间，小王通过电话、微信、短信等方式多次联系房东要求维修，但房东以“租客自行使用不当”“维修成本过高”等理由拒绝维修。为保证基本生活使用，小王遂自行更换了同类材质管道，维修费共计2000元，并要求房东承担。双方沟通无果后，小王遂向法院起诉，要求房东支付其修缮费用2000元并减免这半个月漏水期间的租金。
法院经审理查明，漏水系管道老化所致，与承租人使用无关。最终，法院支持了小王的诉讼请求，判决房东全额支付维修费用2000元，并按照漏水影响程度减免小王半个月租金。
法律分析
关于维修责任，有两种情况：一种是租赁合同中相关约定，另一种就是合同中没有明确约定。
租赁合同中有明确约定的，按照合同内容履行。在合同中，可以将“承租人过错”的具体情形进行列举。
租赁合同中没有明确约定的，按照法律规定。本案明确了租赁关系中出租人的法定维修义务边界。
根据民法典第七百一十二条和第七百一十三条规定，出租人应履行租赁物的维修义务。若怠于维修，承租人可自行维修并要求出租人承担费用；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。
出租人应尽维修义务，但需注意：
1、义务前提：维修需求非因承租人过错导致（本案是因管道老化，属房屋自然损耗）；
2、程序要件：承租人最好先书面催告房东在合理期限内维修（本案中，小王留存了5次通话录音及3次微信图文的书面通知）；
3、费用范围：自行维修应选择必要性支出（本案中，小王自行维修时，更换了同类材质管道）。若擅自升级装修，则会超出合理负担范围。
司法实践中，法院通常结合漏水原因、影响程度、维修紧迫性等综合判定责任。如因漏水导致电器损坏、引发相邻纠纷等严重后果的，房东还可能承担扩大损失赔偿责任。
如租赁房屋非因租客原因出现损害时，租客可按如下步骤依法维权：
一是及时书面通知。发现房屋损坏应立即通过短信、邮件等方式通知房东，并留存沟通记录。
二是积极保留证据。拍摄漏水现场视频、保存维修报价单、记录财产损失清单，必要时申请第三方机构鉴定。
三是依法实施救济。若房东拒不维修，可委托正规公司修缮并索要发票，事后通过协商、调解或诉讼追偿费用。
来源：瑞金二路街道
编辑：张海燕
