行政机关核发规划许可时程序倒置，是否可以撤销？民事争议未决时，行政机关能否径行许可？某个人早年购得土地使用权并转让给第三方，后因行政机关调整规划收回土地。多年后，行政机关为新受让方核发《建设用地规划许可证》。原购地人以“程序违法”为由起诉要求撤销，一审败诉后，二审法院认定行政机关“先许可后签约”违反法定流程，改判撤销许可。
本案核心争议点是：1. 程序倒置：规划许可的“硬伤”，行政机关未签订国有土地使用权出让合同就核发许可证，违反《城乡规划法》第38条“先签约后许可”的强制流程。法院明确“程序合法性优先于实体结果”，流程倒置直接导致行政行为无效。2. 民事争议与行政许可的交叉风险，原购地人与受让方的土地权属争议尚未通过民事诉讼解决，行政机关径行核发许可证。行政许可不得替代民事确权，行政机关无权在基础法律关系未明时作出许可决定。3. 规划条件与合同条款的冲突，许可证载明“容积率3.98、建筑密度96%”，而后续出让合同约定“容积率3.34、建筑密度80%”。行政机关未确保许可文件与合同条款一致，构成“虚假许可”。4. 行政机关试图以信访处理意见替代建设项目批准文件。但是信访答复仅为纠纷化解措施，不能作为行政许可的合法性依据，企业需警惕“以访代审”的操作陷阱。
本案作为反面教材，为各位企业家受让入地使用权提供经验教训。办理规划许可时，严格遵循“签约→审批→许可”顺序，杜绝倒置操作；涉及土地权属争议时，务必先通过民事诉讼明确权利归属，再启动行政程序；建立许可文件与合同条款的交叉比对机制，防止数据矛盾引发法律风险；明确信访处理意见不具备行政许可效力，拒绝行政机关“以访代审”要求。
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