不动产处置在执行程序中最为广泛和常见，而不动产价值巨大、衍生争议繁多、耗费时间长、牵扯主体及利益广泛，要在短短的六个月审限中顺利完成变价，亟需提高“议价”机制使用的频率。
2018年9月1日，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》中明确了不动产处置过程中，可以采取议价、询价、委托评估三类方式确定不动产拍卖参考价。经过实践验证：
询价方式存在一些争议，例如有部分不动产大数据无法对比、询价平台之间数据差异过大、是否包含房屋装修、装修的价值多少等。
委托评估虽然数据相对准确，但评估成本颇高，加重申请人预先支付评估费的负担，一旦房屋流拍，这笔评估费也无法补偿。且评估耗时较长，会进一步增加被执行人法律文书载明的利息负担，容易引起双方当事人的不满。这种不满情绪更易促使当事人双方对评估报告提出异议，导致案件推进更慢、争议更大、矛盾更激烈。
当前，我国房屋市场价值比较透明，双方当事人对处置房屋的价值均有心理价位。所谓议价，就是在参考房屋市场价格的基础上，双方当事人协商决定房屋价值、一拍价格、二拍价格。相比询价、委托评估，议价在时间、成本、效率、化解矛盾等方面有绝对优势。
一是议价流程短、成本低。相对于询价、委托评估工作本身需要的时间以及送达询价、评估报告后的异议期，议价能够有效缩短流程和时间，减少争议。执行案件立案后，承办法官会尽力联系到双方当事人到庭，在第一次约谈中就能确定标的物价格，能有效避免因当事人对拍卖价格提出异议而导致的流程折返。同时，与委托评估需支付昂贵的评估费不同，议价完全基于双方自愿，不需要支付任何费用，诸如土地出让金是否缴纳、动产是否纳入处置范围这些后期可能争议的矛盾点，均可以在议价过程中通过协商解决。这样一来，在保障申请人债权的前提下，切实减轻了双方当事人的负担。
二是议价有利于清场交付。房屋清场腾退可谓是处置不动产过程中的“老大难”问题，财产权和生存权冲突非常激烈，尤其是在涉及“唯一住房”的场景中。如在执行初始就采用议价方式，特别是法院在组织双方沟通过程中：一方面可以充分了解标的物情况，如该房屋是否是被执行人的“唯一住房”、是否存在租赁、是否居住老人，幼儿等问题，从而有针对性地做好清退预案；另一方面也能进行释法明理，若确定是被执行人唯一住房，法院会依法在处置后预留安置费。在安置费保障的条件下，被执行人既然接受了议价，也就做好了房屋被处置的心理预期，降低了对抗情绪，此时被执行人一般都会做出自行搬离房屋的承诺，法院也会告知被执行人拍卖进程，保证处置过程公开公正。
三是议价有利于矛盾化解。案件进入强制执行程序，往往意味着双方矛盾已经激化到了相当程度。而由法院主持双方协商议价，让双方当事人共同到场，通过面对面沟通，为进一步协商案件解决提供了便利条件，充分发挥了法院居中调解的作用。在确定标的物价格的过程中，双方互相退让一步后达成一致，是双方建立信任的第一步。实践中，在成功议价的案件中，有相当一部分在拍卖成交前，双方通过协商达成执行和解，进而撤回拍卖申请；更有部分案件，在拍卖前被执行人就已全部履行完毕义务。由此可见，议价为推动后续案结事了提供了更大可能。
综上所述，在实际承办不动产处置案件时，法官应秉持积极态度，做到能联系的均联系、能议价的均议价。议价不仅为双方当事人建立了“沟通的桥梁”，而且节省了处置成本，缩短了处置时间，避免了因强制清场而耗费大量的人力物力，成功化解社会矛盾、减少大量潜在的信访问题，为司法执行工作的高效开展提供了有力支持。
来源：梁溪法院
编辑：黄枫怡
审核：李思红
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