文/谢逸枫
房地产进入薄利、亏损时代。
2019年非标（保险、信托、基金）进入房地产限制，2020年疫情，三道红线、房地产贷款集中制的落地，2021年房企开始亏损，已经连续4年亏损。
房企自2019年开始，出现债务违约、上下游公司债务违约，房企停止拿地、逾期交房、卖资产和以股抵债及合作开发、债务重组、退市、剥离地产业务的现象。
2021年房企出现中大型清盘呈现、破产、破产重整、清算的现象，自始销售面积、销售额、营业收入、毛利率、纯利润率下降，到2025年一季度依然如此。
自2022年开始，房地产进入薄利、亏损时代，上市房企亏损严重，连万科都在2024年亏损，主要是项目结转规模下降、房价下降、计提减值（存货和投资）。
其次是房企过去几年高价抢地出现高地价，加上高税收和规划设计费、建安施工费、材料费、融资利率上升、人力资源上涨，投资开发成本高吃掉许多利润。
要让房企逆转亏损，实现纯利润增长，必须让经济稳增长，市场止跌回稳上涨，地价和房价上涨、资产价格上涨、在售楼盘价格上涨，投资开发成本下降。
2021年销售额排名前50的上市房企司中，34家发布了2021年业绩（包括未经审核），融信中国、合景泰富、富力、祥生、雅居乐、合景泰富营收同比下降。
26家房企利润下降，2家富力、祥生亏损，富力地产净亏损近90亿元。归母净利润方面中海以401.55亿元排在首位，华润置地、碧桂园分别位列第二、第三。
未能按时提交2021年年报，融创中国、中国奥园、中国恒大、新力控股、宝龙地产、融信中国、世茂集团等12家港股上市房企停牌，疫情、核数师更换为主因。
2022年A股房企有55家发布预告，34家亏损，房企盈利承压，亏损额度较2021年扩大。预亏房企不仅包括泰禾、阳光城、蓝光发展、金科等出险民营房企。
还包括格力地产、华侨城、大悦城等央国企，其中金科、荣盛发展、蓝光发展、阳光城、华侨城等多家房企预计亏损超百亿。
经查询企业公告，保利发展、招商蛇口、绿地控股、新城控股等企业虽出现了归母净利润同比下滑，但都守住了盈利的底线。
2022年65家A股房企发布业绩预告，净利润预计同比下滑的房企数量达43家，共有37家房企预计2022年将录得亏损，亏损总额最多达1651.68亿元。
以净利润下限计算，其中7家亏损超过百亿，包括蓝光、荣盛发展、金科、阳光城等，净利润预计录得正值的房企中，有12家的净利润可能将在1亿元以下。
2023年A股87家房企中已有54家发布业绩预告，其中仅6家预计全年净利润实现正增长。8家房企虽然盈利，但盈利水平下滑，净利润同比跌幅均在50%上。
49家房企业绩同比下降，其中34家房企净利润预亏，总预亏额约486亿元至730亿元。包括绿地、中交地产、京投、冠城大通等在内的10余家房企为首次亏损。
除此之外，世茂股份、中南建设、首开股份、华侨城、华夏幸福、金地等企业亦发布了盈警公告。在这些亏损企业中，央企、国企所占比例在逐步提高。
房地产行业低迷，大部分房企困局（流动性、债务、交房、库存）未解除。销售面积和销售额下滑、亏损面加大、现金流减少、融资难和贵，成为普遍现状。
2023年TOP50上市房企（剔除中国恒大、碧桂园）营业总收入4.16万亿元，同比增加2%。归母公司净利润下降967.99亿元，比2022年亏损额增加492.97亿元。
48家TOP50上市房企，2023年净利润率下降11.16%（2022年降6.7%），毛利率12.25%（2022年降10.25%），净利润率和毛利率在下降，说明盈利能力差。
48家TOP50上市房企中，营业收入同比下滑的有25家，占比超过一半。归属母公司净利润同比下滑的有29家，占比超过6成。亏损房企有27家，接近6成。
万科2023年净利润121.6亿元，同比下降46.4%。2024年一季度净亏损3.62亿元，2023年同期净利润14.46亿元，因于受结算规模下降和毛利率下滑的影响。
2023年亏损较重的是远洋集团、世茂集团、佳兆业等，亏损额均达到200亿元左右，合景泰富、雅居乐、禹洲集团的亏损额也均超过百亿元。
此外中骏集团、中交地产、首开股份、绿地控股等房企净利润同比跌幅超过1000%，值得警惕。因此，房企的薄弱、亏损，进入全面性的现象。
2023年9家房企净利润亏损额超过100亿、净利润亏损累计超1500亿元，较去年12家净利润亏损超100亿、年内净利润亏损累计超2000亿元的情况有所好转。
2024年A股、港股房地产上市公司中，共有90家内地房企预告全年业绩，预计2024年实现正向盈利的企业共29家，占比32.22%。
其中有5家房企预计盈利增长，分别为全新好、汇通能源、天宸股份、亚通股份以及陆家嘴。此外市北高新和珠江股份实现了扭亏为盈。
不过，上述盈利房企中部分房企主业已非房地产开发，如天宸股份，现产业布局涉及房地产开发、新能源、物业租赁等。
在剩余的22家盈利房企中，京城佳业、龙湖集团、招商蛇口、瑞安房地产、绿城中国5家房企相对降幅较小，其余房企预告报告期内盈利降幅或均在50%以上。
数据显示，2024年盈利预计超过10亿元的房企只有5家，其中仅有龙湖集团、保利发展在报告期内的净利润有望在50亿元以上。
这一降幅低于行业平均水平，且仍是2024年盈利较多的头部房企。龙湖运营业务及服务业务保持稳健增长，成为其利润的主要贡献来源。
龙湖在新发展模式的转型中走在前列，经营性业务已成为公司重要的利润及现金流来源。2024年龙湖集团实现经营性收入约284.8亿元（含税）。
其中运营收入约145.0亿元（含税），服务收入约139.8亿元（含税）。自2024年以来，房地产行业已经尝试从市场、主体、供给等方面进行全方位转型。
亏损房企成为行业里的大多数。60家业绩预亏的房企中，有33家连续亏损，27家则是首次出现年报亏损，并且在这些企业中，还能看到一些龙头房企的身影。
2024年A 股、港股中共90家内地房企预告2024年全年业绩，仅有29家预计尚能盈利，占比仅32.22%，而亏损者的数量则高达60家，占比近七成。
在这60家业绩预亏的房企中，33家连续亏损，27家则是首次出现2024年年报亏损。更有4家房企全年亏损超过百亿，万科以约450亿元的巨额亏损格外刺眼。
绿地控股预计亏损110-130 亿元，金融街、金科也深陷亏损泥潭 。不仅反映出公司当前所面临的经营困境，也折射出房地产行业整体调整带来的系统性压力。
2024年A股房地产上市公司中，除保利发展已发布业绩快报外，还有72家涉房企业公布2024年业绩预警。其中54家公司预告上半年净利润亏损，占比超7成。
54家业绩预亏的房企中，31家连续亏损，有23家则是首次出现年报亏损，并且在这些企业中，还能看到一些龙头房企的身影。
其中，包括绿地控股、金融街、万科A和*ST金科在内的4家房企出现大额亏损。万科A的亏损额度最高，达450亿元，净利润同比下降470%。
这是万科自1991年上市以来首次出现年报业绩亏损的情况。包括荣盛发展、华侨城A、华夏幸福、中交地产、金地集团、首开股份等企业亏损额度超过50亿元。
除保利发展外，还有16家实现盈利（2家房企预警类型暂不确定）。其中天宸股份、亚通股份业绩预增，珠江股份、市北高新实现了扭亏为盈。
剩余12家房企尽管实现盈利，但净利润同比均有不同程度下降。中新集团净利润额目前排名靠前。中新集团预计2024年净利润约6.39亿元，同比下降53.08%。
2024年TOP70上市房企期末现金及现金等价物余额总计约11343.92亿元，同比减少4.6%。其中20家上市房企余额同比增长，中洲控股、亚通股份和天保基建增长超200%。
50家上市房企2024年期末现金及现金等价物余额出现下滑，下滑房企比例超榜单总数7成，财信发展、宁波富达、南国、三湘印象这4家房企的下滑幅度超70%。
保利发展、华润置地、中国海外发展、招商蛇口、建发房产、万科A、绿城中国、滨江集团、华发股份和中国金茂的2024年期末现金及现金等价物余额。
其中排在榜单前10位，分别为1325亿元、1313亿元、1239亿元、993.7亿元、856.3亿元、840.1亿元、688.6亿元、370.6亿元、325.7亿元和308.1亿元。
70家上市房企中39家2024年归属母公司利润亏损，超过总数的一半。其中万科A、碧桂园、融创中国、ST阳光城、绿地控股和金融街等房企净利润亏损超过100亿元。
排名归属母公司净利润榜单前十的房企分别是华润置地、中国海外发展、保利发展、招商蛇口、建发房产、滨江集团、绿城中国、中国国贸、上海临港和中国金茂。
在2024年分别实现了255.8亿元、156.4亿元、50.01亿元、40.39亿元、29.46亿元、25.46亿元、15.96亿元、12.62亿元、10.97亿元和10.65亿元的归属母公司净利润。
华润置地、中海、招商蛇口、绿城中国、越秀地产、华发股份、金地集团、建发房产、合生创展集团和滨江集团分别以465.9亿元、464.5亿元、319.6亿元。
288.3亿元、218.4亿元、159亿元、136.2亿元、112.1亿元、80.65亿元和76.68亿元的经营性现金流净额排在2024年上市房企“造血能力”排行榜前10位。
按照地产房剑统计了81家A股、港股上市房企2024年的营收、净利润相关数据，我们不妨来从这些数据中看懂地产行业的现状。
81家上市房企中2024年出现盈利的房企有26家，亏损房企为55家。2024年2/3的上市房企出现了亏损，仅有1/3的房企实现盈利，能够盈利的依然只有少数。
2024年营收规模排在前十的房企分别为万科、保利发展、华润置地、碧桂园、绿地控股、中国海外、招商蛇口、绿城中国、建发国际、龙湖集团。
2024年盈利的26家房企中，净利润规模超百亿的仅有3家，分别为华润置地、中国海外、龙湖集团。2022年华润置地的利润规模超过了中海，2024年甩开中海。
55家2024年亏损的上市房企中，万科以494.78亿元的亏损额不但成为“亏损王”，并且也是万科上市34年年报首次亏损。
2024年亏损超过百亿的房企还有碧桂园、金科、佳兆业、融创、远洋、富力、雅居乐、时代中国、绿地控股、融信中国、禹洲集团。
2024年共计有10家上市房企退市，其中5家为A股退市、5家为港股退市。A股退市的5家房企为泛海控股、中南建设、世茂股份、迪马股份、深圳天地。
港股退市的5家房企为佳源国际、大发地产、大唐地产、祥生控股、上置集团。加上2023年已经退市的13家房企，两年时间已经有23家上市房企挥别资本市场。
蓝光发展、世茂股份、泰禾、新力控股、中南建设、阳光城曾经千亿级房企。世茂股份、美好置业、深圳天是上市20年多，祥生控股从上市到退市只有4年。
截至2025年5月6日，A股一季报亏损超1亿的公司多达158家，15家亏超10亿，连航空巨头中国国航都顶不住，单季亏掉20亿。
房地产和光伏成重灾区，万科、华夏幸福、通威股份、TCL中环集体翻车。一家叫岱勒新材的光伏公司，一季度利润暴跌19231%，相当于亏掉去年同期190倍。
截至2025年5月6日，根据已发布的一季报数据，万科A以62亿元的归母净利润亏损，继续蝉联“季度亏损王”称号，较排名第二的企业亏损额高出近40亿元。
包括荣盛发展、华侨城A、华夏幸福、中交地产、金地集团、首开股份等企业亏损额度超过50亿元。结转规模减少和毛利率下降，是房企业绩下滑的主要原因。
