你有没有这样的感知
3月份楼市数据还是挺亮眼的
4月份突然就不行了
到底咋回事呢——
我扒了一下北京二手房数据给大家复盘
从去年930新政开始
10-11-12月连续三个月的二手房成交还是不错的
尤其是12月份
二手房网签量突破2.1万套，
打破了连续21个月以来的最高纪录
2025年，1、2月份受到春节假期的影响，数据差了点正常
结果到了3月份，网签量19234 套，市场眼见着回暖了
到了4月份，网签量15569 套——北京二手房冷热15000套是刻度线。
这说明市场一下子冷了。
再看挂牌数据——
930之前大中介二手房挂牌量达到13.7万套（前台）
去年年底挂牌量是12.7万套 （前台）
其实去年930新政以后挂牌量是逐渐减少得
挂牌量=已经挂出来的房子+新挂出来的房子-已经成交的房子
所以他是市场上的一个动态指标
挂牌量减少
这说明买的速度比卖的速度更快
市场逐渐向好
挂牌量增加
说明卖的速度开始变慢，买家开始观望
再看最新的挂牌数据——
挂牌数据在今年又逐渐增加，尤其是3月份增加最猛烈
到5月份挂牌量已经突破了14万套。接近930之前的挂牌量。
而现在链家内网展示挂牌已经冲到16万套大关。
说明当下市场已经是买的速度比不上卖的速度了。
好听点是进入买房市场。
直白点就是进入了抛售潮。
继续看，哪些房子抛售得比较厉害呢？
从成交结构来说
当下80%的二手房成交在600万以内
这部分房源是全北京竞争最激烈的房源
另外，二手房大社区，是降价重灾区
比如降价比较狠的房山加 州水郡、朝阳 翠成馨园、石景山永乐东西区、昌平天通苑、通州京贸国际城……
基本上都是体量很大的小区
很多人说老破小不该买，该放弃啥的
其实学区房老破小成交量和均价还双涨了……
德胜去年4月份成交58套，今年成交87套
去年均价11.3万左右，今年12.6万……
主要是德胜去年调剂比较好
月坛今年和去年4月份成交差不多，都在50多套左右，均价也比去年涨了，去年大概是12.2万，今年12.9万左右。
所以别提老破小不能买了，现在600万以内的大社区才要避开。
北京600万以内的房子，如果还是多期开发的大盘，超过1000户以上的大社区，是现在降价非常惨烈的重灾区
大社区最大的毛病就是 "供过于求"。你家挂牌 500 万，隔壁同款户型 480 万就能成交，买家肯定扭头就走。
楼市下行，大社区成交的本质就是 "踩踏式抛售"。
对着急卖房的卖家来说，大社区房子挂牌 3 个月卖不掉，心理防线就崩了，只能一次次降价，最后血亏离场。
对买家来说，其实都是 "同质化房源"，隔壁老王跟隔壁老李家的房子户型都一样，就买最便宜的，没啥差异化。
给到大家的意见是，市场下行，如果想买增值保值的房子， 优先选中小规模社区（总户数 800 户以内），挂牌量少，价格更稳。 警惕 "纯刚需大社区"，尤其是那些密度高、户型差、物业烂的小区，堪称 "贬值重灾区"！ 大社区就像楼市里的 "红海战场"，业主内卷、价格混战、居住体验差，能避开就别硬冲！ 刚需买房不如聚焦中小社区，最好是品质好点，物业不错。户型相对稀缺抗打。别人是两面宽你就最好买三面宽。
当然，除了二手房之外，也有很多好品质的新房。
好房子政策以后，高得房率，好户型，好物业的楼盘非常多。
我们也准备了总价500万、总价500-800万的全北京各个区域新盘盘点，以及优缺点分析，买房风险点汇总
希望大家买房不踩坑
