原创 刘博团队
今天的楼市，可谓大消息频传。
上午，央行等部门宣布了降准、降息、降低公积金贷款利率。
下午，一份广东省新印发的文件，被很多人解读为“省里对深圳楼市提出了新要求”。
这份文件是《广东省提振消费专项行动实施方案》，它的第25条说：
用好房地产调控自主权，督促指导各地全面梳理现行购买、转让、信贷、定价等方面的限制性措施，因城施策进行取消或调整，促进房地产市场止跌回稳。
众所周知，在“购买”政策上仍然有限制的广东省城市，只有深圳了。而深圳，也只有核心区仍然保留限购。
此前市场普遍期待，4月30日前后深圳能出台新政，进一步放宽甚至取消限购，但至今尚未有动静。此次广东省发文之后，深圳楼市会有新变化吗？我们不妨拭目以待。
最近有人在社交媒体上说，深圳楼市五一前后有降温趋势。
真实情况如何？我们进行了市场调研，现在一起来看~
01
9张新房预售证开启五一假期
临近五一假期，深圳住建局签发了9张新房预售证，合计超过2300套商品住宅入市，为这次“黄金周”的开启加足了马力，涵盖宝安、前海、龙华、坪山、龙岗多个区域。
据统计，5月1至5日，全市新建商品住房认购826套，其中已网签认购书317套，较去年同期增长23.89%。
仅5月1日当天，就有包括未来之光家园、招商会展湾雍境名邸、鹏宸云筑、卓越晟悦家园等4个项目开盘选房。
其中，位于龙华的鹏宸云筑此次加推住宅250套，五一当天选房，开盘1.5小时去化率达92%，成为这个假期表现最好的项目之一。
开发商官宣海报显示，位于宝安的鸿荣源珈誉玖玺，5月1日-5月5日期间，新房销量超过100套；尖岗山的万科未来之光家园，五一期间也实现热销56套；龙华的合正观澜汇云境，假期期间卖了31套，差不多每天卖8套。
不仅中西部销量红火，东部的表现也很抢眼。据统计，龙岗五一期间新房成交量大涨，37个重点项目总成交215套、环比增加313%；而坪山表现也不俗，新房总成交79套，环比增加49%。
此外，还有一批尚未获批预售的项目也在卖力蓄客中。
比如，鸿荣源观城以暖场活动吸引到访；中海云启源境、信义金御半山珑门等，趁着黄金周假期开放销售中心为入市蓄势，凭借自身教育或商业、区位等配套优势，吸引了一波人气。
还有五一假期推出的保障房项目安居华越龙苑，因地理位置及配套完善受客户欢迎。
深圳某房产中介提供的数据显示，假期期间，该中介的新房带看量同比上涨38%、签约量同比上涨133%，五一楼市与去年相比呈现上涨趋势，楼市热度攀升。
02
二手房签约量大幅提升
来自深圳贝壳研究院监测数据，5月1日至5日，深圳房地产市场活跃度继续保持4月水平，多项核心指标呈现大幅增长。贝壳深圳合作门店二手房签约量较去年同期增长66%，带看量同比提升28%，成交热度明显高于去年同期。
同时，深圳中原数据也显示，二手房带看量同比增长14%；乐有家门店二手住宅看房量同比有16.3%的上涨。不过，乐有家数据亦显示，假期5天二手住宅签约量同比增长超27%，但较3月高峰期下降了33%。
聚焦五一假期期间的二手房签约表现，乐有家推出的“以旧换新”3.0补贴活动，为二手房成交提供了有效助力。
该活动支持异地客户参与，不限制“旧房”所在城市，可覆盖全国购房者的跨城置换需求，购买合作试点项目财富城的房源时有独家折扣，并享有“60天无忧退定”的权益。
同时，还给出了“卖旧”补贴。活动显示，对于广东省内的旧房，若购房者通过乐有家卖出且购买财富城的房源，开发商会给予3万元补贴，降低卖旧房压力，进一步激活跨城改善需求。
据深圳商报，从4月29日推出到5月5日，已有超2000批换房业主申请“卖旧房”补贴，“以旧换新”合作的18个新房项目带看量超3000批。
把时间线拉长，今年4月份，深圳二手住宅网签约5733套，虽然环比下降5.7%，同比增幅达到37.4%，稳在5000套荣枯线之上。
之所以环比数据略有下降，原因可能很好理解，一方面，假期将至，外出旅游热潮导致购房注意力分散；另一方面，新房市场热闹，在价格差异不大的情况下，购房者的选择范围不只限于二手房。
还有一方面，当前正值全球经济形势不稳定，关税战对深圳的出口导向经济形成冲击，直接影响了购房者的信心，不分买家处于持币观望状态。
此外，虽然目前房价整体较为稳定，但部分区域房价仍存在一定的波动，购房者担心自己在高位买入，后续房价下跌造成资产缩水，这种心理也使得他们在购房决策上更加谨慎。
03
南街坊地块“撤拍”或许并不是坏事
4月28日，原定于4月30日出让的宝中A002-0060宗地（即“南街坊地块”）终止交易，为“深圳楼市遇冷”打下一记重拳。
该地块于3月31日挂牌，挂牌起始价86.27亿元，其中住宅部分为普通商品住房，按照“价高者得”的原则竞拍，并承诺提供“交房即发证”服务。
在更早的3月4日，南街坊地块还曾进行全球招商推介，当时吸引了华润、中海、深铁、鸿荣源、星河、华发、中国能建等等全国知名开发商的参与，未来规划打造文旅商住综合体天花板。
不过最终以流拍收场，确实会影响后市、令市场沮丧。
梳理公示会发现，南街坊地块存在两个较为“致命”的BUG：
1）地块住宅占比低（不足50%），商业规模的配比过高（要求整体转让的商业和酒店占比高达51%）；
2）地块规划为“文旅商业地标”重在商业资产，不符合当下市场需求，并且与周边的商业群形成了重复建设，竞业压力较大。
基于上述内容，此次“撤拍”于南街坊地块而言，似乎并非坏事。毕竟政府收回地块后，会在下一次招拍挂前，对土地的规划设计重新做调整，加之地块所在区位，未来不妨会成为一个不错的项目。
那么政府会从哪些方面入手调整？我认为以下两个点需要着重考虑：
首先，是“商业规模的配比以及文旅商业地标建设的要求”可以做调整。
重商业资产的开发，对开发商的实力要求很强，不仅需要有雄厚的资金实力，还需要有成熟的商业规划及建设实力，把这两个要求摆在台面上，会发现很多开发商被无情地刷掉了。
尤其当下中美关税战胶着，开发商是否愿意“花大钱”买地做商业，还得打一个大大的问号？
值得注意的是，南街坊地块周边正是宝中核心商圈，涵盖“欢乐港湾-壹方城-万豪酒店-瑞吉酒店”等地标性文旅商业建筑，除非新配建的项目能与之互补形成更具完备性的商业群，否则便会像“大百汇广场之于岗厦、大中华交易中心之于福田中心区”一样，食之无味、弃之可惜。
此外，商业和办公的搭配无外乎商业中心、写字楼、商务公寓这样的业态，转手率很低。对于开发商而言，配备大量的商办会影响投资收益；对于购房者而言，过高的商业占比则会影响住宅的宜居性。
其次，是住宅占比提升、住宅容积率下调。
在原规划设计中，南街坊地块占地约4.7万㎡，容积率约5.7，总建面约27万㎡，包括：住宅约13.23万㎡，酒店3.5万㎡，商业10.25万㎡（其中2.25万㎡可转换为酒店/商务公寓，允许10.25万㎡商业比例中不超过1.5万㎡设置地下商业）。
5.7的容积率，在深圳似乎并不稀奇，但这也是购房者一直诟病的地方。当遍地都是超高层，恰恰体现了宜居性不足的问题。
试想一下，住在60-70层高的住宅里，每天等电梯、搭乘电梯需要花费的时间，以及超高层建筑自身存在的安全隐患，如果价格还不便宜，那是不是会严重影响项目入市后的去化呢？
可见，提高住宅占比并把容积率下调，叠加周边成熟完善的配套，南街坊地块的未来将不可估量。
