楼市风云：“小阳春”后为什么急转直下？
最近大家有没有发现一个细节，售楼部和与二手房房东谈判的人突然增多。乍一看，还以为楼市火起来了，凑近一听才知道，好多人都是来退房的。这是怎么回事呢？
原来是不少人轻信了一些所谓“伪分析人”的蛊惑。他们利用楼市“小阳春”的假象，宣扬楼市即将上涨。结果呢，楼市就像年迈的老人吃错药，“小阳春”短暂热闹过后，直接急转直下。新房业主发现自己不仅买早了，还买贵了；二手房业主在五一房地产新规实施后，意识到手里的二手房不仅越来越不值钱，还愈发难卖，只能纷纷降价抛售。
而那些接手二手房的买家也发现自己买贵了，毕竟不到一个月，楼市寒流来袭。好在他们大多只交了定金，还没来得及办手续，房价就下滑了，于是纷纷选择违约，甚至不要定金也要及时止损，这才有了开头那一幕，退房大军涌现，楼市从“买了就赚”迅速转变为“买了即赔”的时代。
我一直跟大家讲，买房别急，后续刺激政策会越来越多、越来越强，估计他们都没刷到我的内容。给大家看看两个核心城市房价下沉的数据：北京德胜板块房价每平米跌了5000元，月坛板块从13.5万跌到13万，万柳板块从14万跌至12.9万，很明显，北京房价跌势明显，甚至一年前下跌的部分都没涨回去。
再看上海，北外滩板块价格从10.3万跌至9.9万，新天地板块从11.9万跌至11.2万，董家渡板块从10.3万跌至9.5万，随便举例都能看出，上海房价普遍低于去年同期。不止北京、上海、深圳这些一线城市，成都、杭州等二线城市房价也都出现下跌情况。
出现这种现象，大家不必意外，看看这个数据就明白了。决定楼市涨跌的核心依据是收入和预期。大家原本以为2025年会比2024年好，可“小阳春”过后突然醒悟，现实很残酷。4月的PMI低于预期，这个数据能体现当下生意人或创业者对经济的看法和预期。
当PMI低于50%时，意味着大家对经济又开始悲观了。像一些做生意的老板，他们给打工人发工资。就算靠所谓“大放水”救市，钱也得老板从银行借出来才能“放”出来。况且，即便放水，钱也未必会流向楼市。当下实际情况是，老板们没信心，不扩张，不去银行贷款，能不裁员就不错了，更别说给员工涨工资。所以，钱再多也到不了老百姓口袋，大家自然不敢消费，更不敢负债，像买房这种大宗消费就更别提了，这就是楼市“小阳春”后再次遇冷的核心原因。
现在楼市还有三个问题，是导致房价下跌的重要因素。
第一，新房库存量和供应量依旧过大。“好房子”方案在五一后实施，新地块房子后期品质会越来越好，这给二手房以及老标准的库存房带来巨大压力，只能降价提前抢客户，不然以后更难卖，甚至卖不出去。这几天刚需和改善型购房者退房，就和房地产建筑新规有关，他们都等着新规后的房子，就好比宁愿等彩色电视机，也不再买黑白电视机。
第二，占据就业板块最大比重的中小企业老板和自由职业者，对未来预期不乐观。经过5年经济下行，他们真的缺钱了，只能抛售房子回血。一些房地产投资客资金链也断裂了，不得不割肉卖房。有人可能问，缺钱为啥不去银行抵押房子贷款呢？
抵押是要付利息的，又不是白给。要是他们有挣钱预期，肯定愿意抵押房子贷款继续挣钱。但现在外面行情不好，他们知道即使贷出来也挣不到钱，搞不好还会亏，所以宁可低价卖房填窟窿，也不愿贷款。更何况现在房价还在不断下跌，半年前能卖400万，现在只能卖320万，没办法只能卖。当大部分人都降价卖房，就形成数量挤压，出现“价廉先跑”效应，导致房价下跌。
还有能还原房子真实价格的法拍房，看看数据就知道，量在增加，价格却在回落，越拍越便宜，越拍越多。当法拍房数量超过二手房出售总量的20%时，就能直接拉低当下市场价格。
第三，不少懂趋势的刚需购房者，以及“老破小”甚至次新房的二手房房东，都急切想置换成最新的新房。他们不是看空楼市，而是真切感受到手里的房子越来越不保值，住着也没新规后的房子舒服。要想既保值又住得舒适，就必须向上置换。可大家都这么想，就导致二手房供应增多，引发降价压力。
这几种情况综合起来，就是“小阳春”过后楼市继续下探的原因。其实说实话，在互联网时代，楼市信息和数据比较透明。大家平时多看看数据，少听伪分析师忽悠，兼听则明，一般就不会被骗。容易被骗的往往是那些一根筋、不爱学习、没认知，还容易被蛊惑的人。
