王健林最近在一个闭门会上说的话，把很多人吓得不轻。
他说：“现在还在三四线城市囤房的人，三年后可能连首付都收不回来。”
这话乍一听刺耳，但看看2025年的楼市数据，确实有几分道理。
先看库存。青岛新房库存947万㎡，相当于要卖33.6个月才能清完，二手房挂牌量7.5万套，平均每20个家庭就有1套在卖。
无锡更夸张，新房价格同比跌4.4%，二手房跌7.1%，一套100㎡的房子一年缩水7万多元。
开发商为了回款，只能疯狂降价：无锡新政落地后，二手房单日新增挂牌量暴涨644%，85%的房源主动降价，最高降幅达15%。这种“以价换量”的恶性循环，正在把三四线楼市拖入深渊。
但核心城市的情况完全相反。上海陆家嘴、深圳南山等核心地段，房价同比微涨2%-5%，北京海淀学区房价格企稳在12万元/㎡。
一线城市新房库存去化周期压缩至12个月，核心区甚至出现“日光盘”现象。
这种分化背后，是人口流动的铁律：2025年一季度，北京、上海人才流出量同比增长25%和22%，但成都、杭州等二线城市人口流入量激增18%，武汉、西安等中西部省会也通过产业升级吸引人口回流。
三四线城市则陷入“人口空心化”陷阱，徐州、洛阳等城市二手房挂牌量同比激增80%，成交价跌至2015年水平，部分区域甚至出现“空城化”。
王健林的判断，其实早在2018年就埋下伏笔。当年他以200亿卖掉77家万达酒店，400多亿转让13个文旅项目，彻底转型轻资产。
如今回头看，接手这些项目的富力、融创纷纷陷入债务泥潭，而万达却避开了危机。
他的逻辑很简单：房地产行业20年一轮回，中国楼市已经过了“闭眼买房都能赚钱”的阶段。现在还在三四线城市囤房的人，就像2015年还在股市追高的散户，最后只能为泡沫买单。
政策层面的变化，正在加速这种分化。住建部100万套货币化安置政策，重点针对核心城市的城中村和危旧房。
苏州申请了672亿元专项借款，合肥新谋划9个项目涉及1.75万户，这些资金大部分流向一二线城市。
而三四线城市的棚改，已经从“货币化安置”转向“实物安置”，政府直接盖保障房，根本不需要消化商品房库存。这种政策倾斜，让核心城市房价有了托底，却让三四线城市失去最后一根救命稻草。
人口结构的变化更让人绝望。2025年60岁以上人口占比21%，90后1.75亿，00后1.45亿，年轻人数量持续减少。
三四线城市的房子，要么被老年人住着，要么被年轻人继承后抛售。贝壳研究院数据显示，三四线城市二手房挂牌周期延长至18个月，房价较2021年峰值回落25%-30%。
山东菏泽房价较2021年高点下跌25%，部分楼盘单价跌破3000元/㎡，沦为“鹤岗第二”。
王健林给的建议很实在：三类房子赶紧卖。
第一类是30层以上的高层住宅，这类房子设备老化后维修成本极高，而且消防隐患大，青岛某超高层小区物业费已经涨到5元/㎡，但电梯故障率每月高达3次。
第二类是三四线城市的老破小，徐州某小区2015年房价8000元/㎡，现在跌到4500元/㎡，挂牌半年无人问津。
第三类是文旅地产，大理、北海的海景房价格较2021年高点腰斩，很多业主连装修钱都收不回来。
对于普通人来说，买房要记住三个“黄金法则”。首先，核心城市的核心地段可以买，但月供别超过收入的50%。
上海徐汇区一套80㎡的次新房，首付300万，月供1.8万，要求家庭月收入至少3.6万，低于这个数就别硬撑。
其次，三四线城市的房子，能卖就赶紧卖，菏泽某开发商推出“先住后买”政策，首付5万就能入住，但三年后房价可能再跌15%，到时候首付都亏没了。
最后，千万别碰高杠杆投资房，青岛某公寓租金2500元/月，月供5000元，租金连月供一半都覆盖不了，持有十年净亏30万。
王健林这话虽然难听，但确实戳中了要害。未来三年，房子到底是“黄金价”还是“白菜价”，关键看你买在哪里。
核心城市的核心资产，可能像黄金一样保值；但三四线城市的普通住宅，真的可能变成白菜价。楼市的黄金时代已经过去，现在是拼眼光和执行力的白银时代。
