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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：张淑婷。被告：乙公司（出卖人）、甲公司1（原抵押权人）、甲公司 2（现抵押权人）。
（二）案件事实
2019 年 9 月 26 日，张淑婷与乙公司签订《北京市商品房预售合同》，约定购买位于北京市某区某路某号院某号楼某单元某号的一号房屋，总价款3163310 元，首付 46%，余款 170 万元通过贷款支付，乙公司应于 2020 年 10 月 30 日前交房，并在交房后 910 日内协助办理不动产权证书。合同明确一号房屋所在土地及在建工程已抵押给甲公司 1，且甲公司 1 同意该房屋预售。
张淑婷依约支付定金、首付款，并通过银行贷款支付剩余房款，乙公司确认收到全部购房款。2019 年 9 月 17 日，张淑婷向乙公司交纳不动产权代办费 800 元。2021 年 7 月 21 日，乙公司开具购房发票；8 月 6 日，乙公司交付房屋，但未办理房屋权属证书。交房当日，双方签订《房屋延期交付和解协议》，乙公司承诺支付逾期交房违约金 49579 元，于 2021 年 12 月 31 日前付清。
2017 年 10 月，乙公司与甲公司 1 签订《特定资产收益权转让及回购协议》，以一号房屋所在土地及在建工程为债务提供抵押担保。2021 年 9 月，甲公司 1 将债权及抵押权转让给甲公司 2，但未办理抵押变更登记。甲公司 2 辩称部分房屋未登记抵押，且对张淑婷是否支付全部房款存疑，主张购房款应优先清偿主债权。张淑婷认为自己作为商品房消费者，权利应优先保护，因乙公司未履行合同义务，甲公司未配合办理相关手续，故诉至法院。
（三）双方主张
原告主张：
判令乙公司办理房屋初始登记、抵押涤除手续，协助将一号房屋登记至张淑婷名下；
判令乙公司交付测绘资料原件、返还不动产权证书代办费800 元及契税发票原件；
判令乙公司支付逾期交房违约金49579 元及利息（按人民银行一年期贷款基准利率 1.5 倍计算）；
判令甲公司1、甲公司 2 配合办理相关手续；
诉讼费用由被告承担。
乙公司辩称：同意办理初始登记、抵押涤除及过户手续；否认未交付测绘资料和契税发票，拒绝退还代办费；认可违约金本金，但主张按LPR 标准计算利息。
甲公司1 辩称：系名义抵押权人，非适格被告，已协商办理抵押权变更手续，不承担金钱给付义务。
甲公司2 辩称：涉案房屋无抵押登记，张淑婷未充分证明已支付全部房款，无权援引消费者优先权，购房款应优先清偿主债权。
二、争议焦点
张淑婷与乙公司签订的预售合同是否有效？
甲公司2 对一号房屋是否享有合法抵押权？
张淑婷要求乙公司履行义务及支付违约金的诉求能否得到支持？
甲公司1、甲公司 2 是否为适格被告，应否承担责任？
三、案件分析
（一）合同效力认定
乙公司与张淑婷签订的预售合同虽在房屋抵押期间订立，但抵押权人甲公司1 已书面同意抵押房屋预售，且合同向张淑婷披露抵押情况，不存在无权处分或权益侵犯，故合同合法有效，双方应依约履行。
（二）抵押权归属判断
乙公司与甲公司1 签订抵押合同并办理登记，甲公司 1 为合法抵押权人。后甲公司 1 将债权及抵押权转让给甲公司 2，虽未办理抵押变更登记，但依据《民法典》第 547 条，甲公司 2 作为债权受让人取得抵押权。且甲公司 1 在后续抵押登记中无恶意，抵押合同补充协议及登记有效，甲公司 2 为实际抵押权人。
（三）原告诉求分析
产权登记与协助义务：张淑婷支付全部房款，乙公司交付房屋，其要求办理产权转移登记符合合同约定与法律规定，乙公司应履行协助义务。
费用与资料返还：张淑婷未能证明乙公司持有契税发票且未交付，同时双方未明确代办费用途，乙公司解释具合理性，故该项诉求不予支持。
违约金及利息：乙公司逾期交房构成违约，双方已就违约金达成和解协议，乙公司应依约支付。利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算合理。
（四）被告责任界定
甲公司1、甲公司 2 非预售合同当事人，依据合同相对性，不承担乙公司的履约义务。甲公司 1 作为原抵押权人，甲公司 2 作为现抵押权人，在抵押权变更登记等事宜中应依法配合，但不涉及金钱给付责任。
四、裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，判决如下：
乙公司于判决生效之日起七日内协助张淑婷办理一号房屋权属转移登记手续；
乙公司于判决生效之日起七日内支付张淑婷逾期交房违约金49579 元及利息损失（以未付违约金为基数，自 2022 年 1 月 1 日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；
驳回张淑婷的其他诉讼请求。
五、案件启示
合同条款审查：签订商品房预售合同时，购房者应仔细审查房屋抵押、交付时间、产权登记等关键条款，明确双方权利义务，避免潜在风险。
证据留存意识：购房者需妥善保存购房款支付凭证、费用收据、合同协议等证据，以证明自身履约情况及主张合法权益。
抵押权风险防范：开发商抵押房屋后进行预售，应取得抵押权人同意并如实告知购房者；抵押权转让时，当事人需及时办理变更登记，避免权属争议。
法律适用理解：商品房消费者援引优先权保护自身权益时，需严格满足法定条件，提供充分证据证明购房目的与付款情况，确保诉求合法合理。
