近年来，房地产市场的延期交房问题屡屡刺痛大家的神经。预售制度作为中国商品房交易的核心模式，其初衷在于缓解开发商的资金压力，推动城市建设。但现实却暴露出这一制度的深层矛盾——预售资金监管的严重缺位，成为烂尾楼频发的关键推手。
从制度的设定来看，预售许可的发放需满足“投入开发资金达总投资25%”等条件，为购房者设定了安全门槛。然而，实践中，开发商仅凭少量启动资金即可撬动项目，购房者却在房屋未成形时已全额支付房款。一个又一个延期交房的项目揭示了一个残酷现实：一部分监管账户形同虚设。部分地方为追求土地财政，默许开发商挪用资金扩张拿地；部分银行因利益捆绑，对违规放贷“睁一只眼闭一只眼”，就这样，购房者的 “六个钱包” 被蚕食殆尽。这种“风险前置”的模式，将项目烂尾的后果转嫁给普通购房者。
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》虽赋予购房者优先受偿权，但执行层面却阻力重重。即便法院判决开发商赔偿，有些开发商的资产早已被多重查封，购房者想要拿回房款仍存在困难。更严峻的是，部分地方为“保交楼”引入纾困资金，却因监管不力再度陷入挪用漩涡。这种“制度补丁”治标不治本，反加剧市场信任危机。
那么，该如何打破这种死循环呢？我们或许可以尝试从以下两方面入手：
1.现房销售。逐步提高预售门槛，最终过渡至“建成交付后销售”模式。对于过渡期项目，可设定“预售与现房双轨制”，若选择预售，则需要以高保证金、严格的资金监管作为门槛；若选择现房销售，则可以享受部分政策上的倾斜和优待，鼓励开发商现房销售。
2.强化资金闭环管理。对于预售的资金监管，可以借鉴更为严格、细致的“分期放款”模式，将预售资金支付与建设节点严格绑定，引入第三方审计机构动态监测；
3.压实监管主体责任：对违规放贷的银行、对资金监管不到位的相关部门追究责任。
目前来看，预售制度并非原罪，监管的法治化缺位才是症结所在。因此，我们应重构监管体系，方能终结“烂尾楼之痛”，重塑房地产市场的公信力。
