在中国房地产迈入存量时代的背景下，服务式公寓作为租赁市场的高端细分领域，正经历着前所未有的转型与重塑。随着外籍客户结构的调整与新一代中籍客户住房观念的转变，高端租赁市场的生态格局正在被重新定义。
本期，通过市场观察，让我们一同剖析服务式公寓行业的迭代路径，探索其未来发展的可能。
市场拐点
外需收缩与本土崛起的双重变局
中国服务式公寓市场正经历结构性调整。跨国企业外派策略的收缩与国内“双循环”战略的深化，推动市场需求从单一的外籍客群向本土高净值人群延伸。URI研究中心调研数据显示，北上深三地服务式公寓的外籍租户占比下降超20%，而新能源、科技等新兴行业的中籍从业者成为核心增量客群。这一变化倒逼行业突破传统标准化模式，向灵活化、个性化服务快速迭代。
客群偏好分化：
过去，服务式公寓的主要客群以跨国企业外派员工为主，尤其是带有子女的欧美籍家庭。然而，最新数据显示，这一格局正在发生显著变化：
1.客群结构调整：上海、深圳等城市的外派员工年龄趋于年轻化，带小孩的家庭客户占比下降；北京则因国际机构和外国政府驻京官员的稳定需求，客源结构相对平稳。
2.本土新贵崛起：互联网科技、人工智能、生物科技、网络博主等新兴行业的快速发展，催生了大批高收入本土客户。
非标需求旺盛：服务与空间的双重升级
据URI调研，生活型租户（占比48%）对项目美学设计、社交场景的关注度同比提升15%，而工作型租户（占比52%）则更看重高效服务与商务配套。这一分化推动市场出现两类典型产品：
1.商务旗舰型：聚焦企业外派需求，提供会议空间、行政酒廊等标准化服务；
2.生活美学型：通过艺术策展、屋顶花园、娱乐设施等非标设计吸引本土高净值客群。
竞争加剧
酒店属性增强与运营效能精细化
存量资产焕新：历史建筑的“第二曲线”
部分具有历史底蕴的存量物业通过改造重获市场关注。例如上海的海格公寓通过保留建筑外观、重构内部空间，将服务式公寓与精品酒店业态融合，出租率较改造前提升32%。此类项目凭借独特的设计语言与在地文化标签，在标准化竞争中开辟新赛道，成为“网红”打卡点。
运营能力分化：服务精细化成决胜关键
在预算收紧的背景下，租户对服务价值的敏感度显著提升。超过50%的企业考虑削减住房预算，但对专业服务的需求排名同比上升18%。头部运营商通过两项策略巩固优势：
1.科技赋能效率：引入智能客房系统、在线服务响应平台，压缩运营成本；
2.场景化服务设计：针对外籍家庭提供国际学校接驳服务，为本土租户定制社群活动。
投资趋势
抗周期属性下的价值重构
尽管商业地产整体承压，服务式公寓凭借稳定的租金回报率持续吸引资本关注。2024年，核心城市优质项目的平均出租率维持在85%-90%，租金抗跌性显著高于写字楼与零售业态。投资者关注焦点从“规模扩张”转向“运营效能”，从赚“快钱”到赚“慢钱”。
URI城市租住观察到，具备以下特征的项目更受青睐：
1.区位稀缺性：毗邻产业集聚区或交通枢纽；
2.产品迭代能力：可灵活适配客群需求变化；
3.品牌溢价：已验证的服务标准化与客户黏性;
4.科技赋能：在线预订和应用程序更加智能，能让客人快速获得服务、更新信息甚至进行虚拟公寓参观。另外，智能化管理系统的普及，如智能门锁、水电监测系统等，可降低运营成本。
结语
服务式公寓市场的变革，本质上是中国经济结构转型和消费升级的缩影。从"外派驿站"到"生活主场"，从"标准产品"到"个性体验"，这一领域正在经历深刻的价值重构。对于运营商而言，唯有紧扣客群变迁、深耕产品创新、提升服务温度，方能在新一轮竞争中赢得先机。
信息来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:韩晓
内容复核:木兮
运营编辑:树懒
