文/上海进深 魏薇
严炯浩很有远见。
姗姗来迟的浦开云璟四期，恰好赶上了当下的“现房销售”热潮。
它的总平图早在2022年11月就公示，建设进程也如火如荼。部分楼栋即将封顶，在入市的时候会是准现房状态。
近期，讨论了多年的“现房销售”再次掀起了热议。有媒体披露，中国正考虑在全国范围内推广商品房现房销售制度。河南省信阳市近日出台措施，拟对新出让土地开发的商品房全面实行现房销售。
对于购房者来说，这是他们喜闻乐见的。
浦开云璟是浦开集团的重点项目。2021年8月25日，浦开集团举行项目集中开工仪式，正式发布云璟生态社区品牌。2023年10月，浦开云璟四期所在的C2c-04、C2d-01地块举行了开工仪式，公司董事长严炯浩携一众高管前来站台。
浦开云璟也是浦东中环热度很高的新盘之一。
一期、二期、三期已经相继入市，推出1606套房源，凭借着浦东金色中环的概念吸引了大批购房者，整体认购率达294%，每次开盘均触发积分，最高入围分79.35分。
直到今年4月底，浦开云璟四期才定名为“开云锦悦华庭”，项目户型图正式发布，样板间也即将开放，预计在6月入市。
四期的南地块C2d-01略小一点、北地块C2c-04略大一点。共计1386套房源，其中，北地块供应922套（76-88-127-180㎡户型），南地块供应464套（76-107-153㎡户型）。首开的是南地块，这块地上有栋17F高层和1栋15F高层，以及若干社区配套。
看一下此次推出的户型。
76㎡2房2厅1卫：
2梯4户，层高3米，全部为中间套，北向会有连廊影响。动静分离户型，做到了三开间朝南，且两个卧室全朝南，客餐厅阳台一体，唯一的卫生间放在北面，规避了连廊对卧室的影响。
107㎡3室2厅2卫：
2梯4户，层高3米，全部为边套，没有连廊影响。动静分离，进门有独立玄关，三开间朝南，客餐厅阳台一体，客厅面宽约4.2米，尺度宽敞，全卧飘窗。
153㎡4房2厅2卫：
2梯2户，层高来到了3.1米，独立电梯厅；五开间朝南，南北通透，大横厅设计，南向双套房，可以满足三代同堂居住，三个卫生间都是明卫。
此户型所在的户型均为南入户，首层有入户大堂，会占用其中一个南套房的空间。底层均为非标户型，带有地下室。
从户型配比来看，浦开云璟强行把两个阶级的购房者放到一个社区里，对大户型业主来说并不友好。
另外不足的是，作为一个16万方的大型社区，浦开云璟并没有设置足够规模的会所，也没有用架空层做泛会所。如此一来，它的竞品项目西派海上、翡雲悦府这些公区优势很强的项目，自然有了更大的优势。
项目预计6月上旬取证认筹，大概会卖到9.5万/㎡左右，总价区间700-2000万元。相比于前面三期，价格涨了。一期均价8.95万/㎡，二期均价9.1万/㎡，三期均价8.18万/㎡。
回顾一下前三次的开盘情况，整体来看，与一期、二期项目相比，第三期认购及认购率均有差距，或许是与地理位置关系有关。
一期开云明月华庭首开318套房源，收获1468组认购，认购率约461%，入围分79.35分，开盘即售罄；二期开云星荟华庭放出620套房源，获2190组认购，认购率约353%，入围分69.6分。
三期开云湖璟华庭首开220套房源，550组认购，入围分52.35分；二批次221套房源，510组认购，入围分50.72分。
四期的位置比之前批次更优，距离14号线浦东足球场站更近。价格和供应摆在这里，想要近中环、性价比，浦开云璟四期不失为一个好的选择。
从区位来看，浦开云璟四期处于浦东中外环间的张江板块，在陆家嘴正东方向，直线距离较近。该板块能同时承接张江科学城与金桥经济开发区的产业辐射，周边企业众多，如中烟机械、上海烟草、欧莱雅、诺基亚、华虹等。
放眼浦东中环线附近，前滩南、新杨思、北蔡等板块不仅新房供应不断，价格更是节节攀升。前滩南的价格超过12万，新杨思已经站上10万 ，北蔡新房的价格直逼11万。
前不久，浦开云璟一期对口学校的公布，教育资源成了浦开云璟的遗憾。浦开云璟一期被划入金桥中心小学和浦东外国语学校东校学区。
浦开云璟前三批次的业主对复旦附中这个“金字招牌”的预期极高，但公示金桥中心小学连三梯队都算不上，业主肯定是有心理落差的。这或许会劝退部分重视学区的潜在意向客户。
目前，项目一期二期正在陆续交付。据公众号星荟云璟之家，有业主反映，一期新风系统与合同承诺严不符，缺少了全热交换器，运行时噪音巨大；二期室内公区装修质量低劣，三菱电梯变成了上海三菱品牌，卫生间的面砖用了水磨石斑点狗材质。
浦开云璟项目的建设单位是上海浦东土地控股（集团）有限公司（简称“浦东控股”）。成立于2016年，由上海市浦东新区国有资产监督管理委员会全资控股，法人严炯浩任。
2021-2024年，浦东控股实现营业收入40.59亿元、45.19亿元、39.66亿元、129.19亿元，对应的归母净利润分别为10.67亿元、13.77亿元、26.22亿元、27.98亿元。
截至2024年末，其有息负债总额为173.77亿元，其中一年内到期的短期有息负债为30.83亿元，期末现金及现金等价物余额为93.78亿元。
