红星资本局5月13日消息，今日，信阳市住房和城乡建设局发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）的批前公示》（以下简称《批前公示》），提出新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售；文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到“主体封顶”，方可申报商品房预售许可。
图据信阳住建局官网
去年底，住建部在部署2025年重点工作时提到，大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售。
红星资本局梳理发现，目前全国已有地方按项目试点现房销售，也有地方出台了相关配套政策。有专家认为，信阳此举跳出了此前的“现房试点”模式，打响了全国现房制度改革的第一枪。实施近三十年的房地产预售制在今年也有望迎来一些新变革。
全面推行现房销售
信阳打响今年第一枪
据信阳市住建局官网公示信息，《批前公示》共起草了六条措施，其中“严控预售许可条件”备受关注。该措施中提到，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。”
同时文件秉持“新老有别”原则，对于已取得施工许可证的项目，在“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需施工进度达到“主体封顶”方可申报预售许可。
图据IC
“‘一律实行现房销售’的表述，其分量是很重的。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，通俗理解就是后续信阳将全部推进现房销售，意味着取消了期房预售的模式或“售楼处看沙盘”的形式。除了海南此前全面推进现房销售模式外，信阳成为新一轮现房制度改革中首个全面推进现房销售制度的城市，市场影响很大。
另一个创新之处在于，《批前公示》提出，商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“非存入（监管账户）、不网签”这种做法将倒逼开发商将销售款项（首付款、按揭贷款）全部存入监管账户，否则将锁定网签备案功能，导致房屋无法网签。同时，监管账户需明确写入商品房买卖合同和个人住房贷款合同。严格监管还体现在“专款专用”上，资金专项用于工程建设，按建设进度拨付节点拨付，并直接支付给施工单位和供应商。
红星资本局今日致电信阳市住建局，工作人员表示该措施目前还不是最终版本，还未定具体实施时间，公示截止日期到5月15日，征求意见之后会提供给相关的部门和领导进行决策。
现售对开发商挑战大
可能会加速开发商的出清
预售制度在我国房地产市场发展进程中扮演了重要角色，自1994年《中华人民共和国城市房地产管理法》确立其合法性以来，已有近三十年历史。
过去预售制极大地提高了土地和资金的周转效率，有力推动了住房市场化与城市化进程。现在随着房地产进入存量时代，预售制也有弊端显现，例如出现了“烂尾房”、项目实际交付与宣传不符等情况。楼市“去库存”压力加大。
李宇嘉指出，“去库存”难的不是如何去化，而是能否去化。库存是预售模式下高周转的产物，而现在讲究居住属性、体验感等需求。旧库存无法匹配新需求，才导致“无法去化”。所以稳楼市需要新模式。
从“预售”转为“现售”，对开发商挑战巨大。以往预售制开发商能够提前回笼资金，加快项目周转。实行现房销售后，开发商需要在项目建设过程中投入大量自有资金，承担更长时间的资金成本，对企业的资金储备和融资能力都是严峻考验。
严跃进认为，如果实施现房销售，对开发商的影响最为直接，这意味着房企拿地时需要客观评估，做好财务测算，更好把握拿地性价比。“从开发商的购地行为来看，后续拿地的时候，就需要清醒认识，所有拿地都必须按现房销售模式推进。尤其是把握好‘地块开发-现房销售-资金回笼-物业管理’周期的现金流状况。而对于市场来说，后续新房市场的产品线会发生重要变化。围绕现房产品有关的推盘、交易、需求、价格、物业等系列工作都需要积极做调整。”
有地产从业人士告诉红星资本局，实行现房制度可能会加速开发商的出清。此前期房预售的最大贡献就是增加市场中新房供应量，有开发商刚拿地，土还没挖就开始卖房了。“现房销售对资金门槛要求太高，没有这个实力的开发商会逐渐退出市场。后续新房供应量应该会明显减少，真正实施之后预计二手房也会有一波复苏。”
专家：未来很长一段时间将会是期房、现房并存的时代
近年来，全国多地积极探索推行现房销售。海南在2020年3月后出让土地建设的商品住宅均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。
根据中指研究院监测，近3年来全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。比如安徽提出有力有序推行商品房现房销售，指导支持合肥、芜湖做好试点工作；湖北荆门是省内唯一现房销售试点城市，今年4月首批试点项目中的一个项目入市，商铺售罄住宅签约超八成，另一项目竣工在即，认购率近九成。
另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。
期房制会不会就此淡出、卸下历史重任了？专家认为未来很长一段时间内，将会是期房、现房并存的时代。
“各地要立足于实际情况，同时结合楼市供求关系、市场形势变化以及房企接受度等，稳步推进有关工作。比如说可以采取全城推进、部分区域推进、部分楼盘推进等多种方式，真正确保这项改革是贴近市场规律和符合大家诉求的。”严跃进告诉红星资本局。
同时，业内专家均认为，现房销售制度需要有配套政策保障。严跃进指出，如近期提及的“一揽子金融支持”政策，就可以研究下现房销售模式下开发贷和按揭贷的创新之举。
李宇嘉表示，金融支持对现售制度推进非常重要。如果是现房，完全没有交付风险了，融资利率要进一步降低。同时地价也应相应降低。
红星新闻记者 王田
编辑 肖世清
