黄埔，真的很魔幻。
这周末，南岗万达广场因一众TVB明星到访，引发万人空巷，在小红书疯狂“洗版”：
△来源：小红书 侵删
同一时间，在黄埔楼市群里引起热议的，不是哪个楼盘价格创新低，也不是哪个小区的学位不足。
而是一家超市关闭！
△来源：小红书 侵删
科学城唯一大型超市，要倒闭了
昨天，萝岗奥园广场永辉超市一篇“停业公告”，引起了广泛热议。公告称：永辉超市总部正在对各项资源进行统一整合与优化。经过综合评估，奥园广场店将于2025年6月1日起停止营业，闭店出清日期为：5月23日至31日。
△来源：永辉超市公告也就是说，这家经营6年、面积达5000平方米的门店，最终没能逃过关门的命运。
事件一出，科学城的街坊议论纷纷。不少网友表示：云埔人民实惨，唯一一家比较近的大型超市都倒闭了。
还有不少街坊却表示：倒闭是正常的。“我去过这里买东西，商品同质化严重，价格缺乏竞争力，体验毫无亮点。”“楼下底商、社区小超市、朴朴美团等线上平台，以及村民自产的新鲜蔬菜，已经覆盖日常生活所需。”
还有人说：这是选址与客群的错配。聚焦科学城，奥园广场周边以公寓和商务办公为主，年轻客群对大卖场兴趣寥寥；而城中村租客呢，又被一路之隔的萝岗菜市场、好又新超市分流。这种“两头不靠”的尴尬处境，注定了其难以培育稳定的消费群体。甚至有人直接喊话：换个盒马/永旺/胖东来吧！
不过，永辉超市的这波关店，带来的倒不一定是坏消息。有疑似“内部人士”表示：盒马生鲜的可能性很大！评论一出，科学城的居民表示：期待住了...
科学城业主，等大商业久矣
有人会问了，黄埔这么大，为什么要关注这个超市？
在房哥看来，呼声的背后反映了一个问题：科学城业主，等大商业久矣！
被定位为“产城标杆”的科学城，“产、城、地、人、钱”具备，在资源方面可以说得天独厚。
△来源：小红书 侵删但这样一个地方，商业人气迟迟跟不上。翻看小红书，大家不难发现科学城网友们，纷纷讨论自己的“生活现状”：
“虽然产业、配套、公园似乎什么都不缺，但附近人气不够，确实有提升的空间...”
△来源：小红书
还有网友表示，科学城不缺商业，只是商业发达而不繁荣而已。
△来源：小红书确实，目前科学城居民购物基本依靠底商，都是些小商铺，没有人气较高的商业体。虽然说，小商铺能满足基本的生活需求，但要集聚人气，还得靠较大规模的商业体。
即便纵观整个科学城的商业分布，主要以大悦汇、至泰广场、万达广场为主，几乎称不上“高端”...这就导致有的街坊，还会往增城的永旺跑。
反观其他板块，跟科学城差不多时间起步的番禺万博，有了K11、天河城、万象天地、ICC环球广场等。
有比较就有伤害。这也是为什么，科学城居民们对新商业体的进度尤为关注。
那么，科学城的新商业进度如何？
最近，沉寂十年的科学城商业“巨舰”——香雪城，也终于传出了消息。
这座46万㎡的商业体，位于香雪地铁站旁，曾因开发商资金链断裂，沦为烂尾项目。
2020年，保利发展以120亿元重磅接盘，赋予其全新使命——从传统购物中心，转型为“科技+总部+金融”的产城融合体。
项目巧妙保留原有建筑结构，将11万㎡商业空间改造为垂直产业园，地下停车场变身为自动驾驶测试场，预计最快今年下半年亮相。
还有一个商业项目，大家可能忘了，那就是早些年风很大的“长岭之门”。
还记得2021年，该项目举办了一场颇为盛大的发布会，提出要投资超400亿元，打造一个体量超过350万平的城市名片。
在“长岭之门”中，又包含了“长岭之心”超级邻里中心，被认为是补齐片区商业短板的关键一环。
可惜4年过去，“长岭之门”仍未迎来实质性的进展。
网友直呼：“长岭之门”变“长岭之饼”。
先筑巢，方能引凤
黄埔商业弱的问题，不是一两年才出现的。
第七次人口普查数据显示，黄埔区以119万常住人口创造了人均GDP31.82万元的亮眼成绩。
不仅高居广州榜首，更是全国平均水平的3.4倍，已达到发达经济体收入标准。
△来源：广州黄埔发布
而到科学城买房的数量，近7年多以来，已经超过2.3万户，新增居住人口估计超过4万人。
尤其是2020-2022年，科学城的楼市热度位居全市前列。
2018-2025年科学城一手房交易情况
制图：房频 来源：中指院
然而，这样优越的经济条件，却未能催生与之匹配的商业配套。
对比国内外同类发达城区，黄埔本应拥有2-3个高端商圈。但现实却是：作为广州中心六区之一，黄埔是唯一没有都市级商圈的行政区。（其他五区：天河天河路、越秀北京路、荔湾上下九、海珠琶洲、白云白云新城）
官方文件《黄埔区商业网点布局与发展规划（2020-2030）》也坦承：“缺少都市级高端商圈，中高端商业网点及商业服务能力不足”。
△来源：黄埔区商业网点布局与发展规划（2020-2030）
有数据显示，仅20%的黄埔居民认可本区消费环境，超八成消费力外流至天河等商圈。
这种“经济强区、商业洼地”的畸形格局，已成为制约黄埔品质提升的短板。
在房哥看来，黄埔要想吸引高端商业入驻，必须先把“内功”练好。
比如优化交通路网。
以万象城选址白鹅潭为例，其成功要素不仅在于地处西部CBD，更得益于“四线交汇”的地铁优势。
△广州万象城效果图反观黄埔，断头路待打通、路网密度待提升、高铁站枢纽功能待强化，这些基础短板亟待补齐。商业发展有其客观规律。天河商圈从1996年天河城起步，历经二十余年才形成今日之规模；番禺万博商圈同样经历了从粤海天河城到K11、万象系商业的渐进发展过程。
这种“商业生态链”的形成，需要时间沉淀。
给黄埔时间，就是给未来可能。
黄埔商业的突破点在哪？各位朋友怎么看？
如有意在广州买房，需要了解优惠信息，或是掌握一手动态，也可以加@房小哥，我们无话不谈。
