我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
成都还是有一类房东拎不清形式，总抱有一种莫名其妙的优越感。比如一楼带花园的那种，总觉得大家都喜欢有院子的精致生活，是一种稀缺珍贵的房源，因此溢价极高，甚至远高于中高正常楼层。
昨天和一位粉丝电话沟通，就聊到这个问题，同期中楼层正常成交大概是250万，但一楼房东仗着有花园，喊价280万根本没戏，“别人出了306万都没卖，你给280万，更不卖！”
从房段子的角度来看，二手市场的花园房肯定是有溢价功能的，但溢价有限。我们摸排了大量的市场数据，得出以下结论。
1、如果是能全封闭的赠送面积，比如实打实可以划分为客厅、卧室等功能区，那么折价50%。
2、如果是不能全封闭的，如阳台、花园、露台等，那么折价25%。
3、如果是不通风不透气的，如地下室，那么折价10%。
其中第2类的不能全封闭花园，可以按照面积（约40平）折价25%来溢价，比如成交均价1.5万的话，可以在这个基础上溢价15万——花园的价值是15万。
有人说，250万+15万，那也有265万了吧？
没算对，一楼本身是瑕疵楼层，噪音、蚊虫、潮湿、采光视野都有明显问题，理论上还会对比正常楼层折扣10%。
所以我的算法是250*0.9+15=240万。
一楼带花园，优缺点都有，互相抵消的话，和正常楼层的总价差别不太大，主要看花园实用面积而论。但是要通过一个40平的花园，就溢价30万（280万）甚至56万（306万），那真的是天方夜谭了。
估计也只有等韭菜了，很多花园房东也是这样打算的，有价无市，但又骄傲自大，只能寄希望于韭菜接盘。
电话讨论的结果，这笔交易当然黄了，买家有些惋惜，但并不是他的过错，买房就是买缘分，对买家卖家都是如此。
什么？当初买的一楼带花园就比楼市贵很多？
那是你被开发商给忽悠了，仅此而已。
