01
关税战冲击下，房地产能否扛起反关税大旗？
①嵩山论市：地产，能否扛起反关税大旗？
地产能被认定为广义的“反关税”品种，核心来源于其内需上的三重不可替代性：①地产对于内需的驱动；②地产对于宏观 政策 工具箱的支撑；③地产作为 财政 安全阀。
但即使地产作为“反关税”重要的方向，需注意的是：地产的修复仍是分化的，并不能一蹴而就。
对于关税升级后的地产投资策略，主打思路就是分化、筛选：
上端（进攻性资产）
核心城市资产包：北上深四代科技住宅、杭州龙区改善盘，受益于高净值客群抗通胀配置需求；
政策红利标的：国企开发商（保利、华润）及“三大工程”供应链（钢结构、装配式建筑企业）；
腰部（防御性配置）
REITs及存量平台：底层出租率高的消费基础设施REITs、贝壳（一线存量房成交占比60%），现金流稳定性强。
下端（风险规避）
坚决规避领域：外贸城市非核心资产、尚未有明显基本面改善的已违约地产公司。
后续房地产在城市间、甚至是同一城市不同板块之间的分化都将继续加大。
②长江证券：关税战冲击对房地产小利大弊
长期形势下，关税战的冲击或将比预想的大，这会加重我们经济的通缩局面，对房地产是小利大弊。
一方面，对外贸出口的影响尤其严重。根据彭博的计算，它将影响着“两个3%”——每年5000多亿美元的出口（占GDP约近3%）、大约2000万人的就业机会（占就业比重约近3%）。落到房地产上，直接结果就是：购买力的降低，来自外贸出口这部分的购房人群将会快速萎缩。
另一方面，外需出现明显缺口，而5%的GDP增速目标仍要达成，那就需要依靠内需来弥补，其中消费和房地产是中国内需的两大关键驱动力。因此，政策势必会大力刺激房地产。不过，短期诚然是没问题，但是长期究竟需要多大的持续不间断的政策，才能覆盖掉那部分消失的购买力？目前看来，挑战依然很大。
总体上，未来一大趋势：内有房地产冲击，外有关税冲击，构成我们经济一内一外的两大长期挑战。这是我们对未来的趋势判断，购买力的消失，会加重我们的通缩螺旋，带来进一步的物价降低、投资减少，进而对资产价格形成更大的压制。
以上是长期形势，而短期的形势则有希望会有好转，表现在两个方面：
其一，关税战最坏的情形已经出现，不会再继续坏下去。我们认为最终会慢慢地恢复接触谈判，形成一个边谈边打、边打边谈的拉扯局面。但只要能谈，就是好消息。
其二，政策一定会大力对冲，在扩大内需方面势必将会做更多让利，这对短期房地产市场会有一个利好及信心提振。对此，常规政策层面上，如跟随性降息（包括公积金利率）；进一步放开北上限购；取消个税，降低交易成本等等。
在常规政策之外，一方面在于已有预期只待进一步落实的收储和旧改货币化，核心矛盾是资金性质和体量，如何打破成本收益权衡。另一方面在于有效降低买房实际利率，这才是最能激发市场内生动能的关键环节。名义利率足够低是前提条件，这或需要结构性工具贴息。
内容转载自
嵩山论市、
长江证券（均为节选）
02
绿城争议
除却巫山不是云。
3月末， 短暂停牌了三天的绿城中国恢复了交易，并刊发了一则令行业震动的公告：张亚东辞任执行董事、董事会主席；刘成云获任非执行董事、董事会主席。
至此，绿城隐秘的商战风云正式告一段落。
随后，新任董事会主席刘成云携一众高管召开了绿城2024年业绩会。
2024年，绿城实现合同销售额2768亿元，同比减少8.1%。其中代建业务销售额1050亿元，同比同步微降，但销售贡献同比提高了2.5pct至37.9%，创历史新高。
实现营收1585.46亿元，同比增长20.7%；但股东应占利润却仅为15.96亿元，同比大降48.8%。
对于净利润的巨大变化，绿城解释主要是受存货减值影响。2024年，公司计提减值及公平值变动损失达49.2亿，较去年增长146%。
过去七年，绿城作为兼具央企信用与市场基因的混改房企，营收规模每年都在递增。
从2018年到2024年，公司的营收分别为：603亿、616亿、658亿、1002亿、1272亿、1314亿和1585亿。
行业排名也在同步上升（2018年第17名，2024年第3名），但也因此产生了巨大的存货包袱。
从2018—2024年末，绿城已竣工待售物业分别为110亿、122亿、183亿、268亿、267亿、384亿和450亿，2024年末的数额比七年前增长了309%，占到了总存货的18%。仅2024年一年，这一数额便增长了66亿。
不过，绿城前几年在存货计提减值上却比较保守，如2023年减值16亿，2022年16亿，2021年只有5亿。
但从2024年的计提减值额度来看，对于资产减值问题，绿城新管理层不打算沿袭老路，今后可能要加速度了。这背后，不排除是新管理层上任之后对存货的一次性调整，类似于万科2024年财报巨亏500亿（）。
绿城经过这么多年激进扩张，债务情况一直备受关注。但实际上，公司的负债指标表现都不错。
业绩报告显示，截至2024年12月31日，公司净资产负债率为56.6%，较2023年末的63.8%下降7.2个百分点；此外，一年内到期借贷余额为316.63亿元，占总借贷的23.1%，与2023年的22.3%基本持平，银行存款及现金的期末余额为一年内到期借贷余额的2.3倍，与2023年持平。
此外，公司现金货币为730亿，处于历史次高位；相应地，银行存款利息也很高，达到了23亿，比2023年高出1亿；融资利率仅为3.7%，也属于低位。
从这些指标告诉我们，绿城的资金面情况非常健康而稳定。
但是，今年初绿城做了一个令市场很费解的动作。今年2月，绿城发行合计5亿美元的优先票据，利率高达8.45%。一边是高额的存款，一边是高利率的借款，再加上越来越快的高周转，绿城真实的流动性情况，像一个谜......
综合销售、营收、利润、存货、负债、融资、流动性、品牌美誉度等状况来看，绿城是否在高质量地壮大，其实是一个有争议的话题。
值得一提的是，去年绿城最先在浙江一些三四线城市成功发掘出了机会，显露出了优秀的城市深研开发能力。
绿城也在发布会上透露了当前的若干投资策略：
其一，向内挖掘，提前做好前置研究，寻找差异化定位；
其二，寻找结构性的小众投资机会，例如去年3月获取的苏州双湖板块的玫瑰园项目，板块已多年断供低密产品，最终项目三开三罄，利润和溢价情况都较为可观；
其三，对于明显过热的板块，不会大幅放松投资标准。
其四， “一年两熟”，早投早回。
整体而言，存货大、利润低、高周转等现实问题，像一层层的紧箍咒束缚在绿城身上，叠加上管理层的过渡、行业的低迷，绿城当前的路或也并不好走。
但其优秀的投资操盘能力却不容忽视，当前新增投资平均净利率都接近双位数，再加上人事变动之后央企属性的进一步加强，拿到控制权之后大股东对绿城的支持肯定也会越来越强。
不管怎么说，下一个绿城时代，就要来了。
03
关税冲击既是风险也是机遇，关键在债务端
本文转自
厦门大学教授、原
中国城市规划设计研究院
副总规划师
赵燕菁（节选）
中国要取代美国在全球化中的角色，并不需要有更大的产能、更高的技术，而是要有一个和美国资本市场相当的债务端。
在中国资本市场规模超过美国之前，中国不可能替代美国“全球甲方”的角色。
中国之所以成为“世界工厂”，从负面来讲，就是因为自身创造的内需严重不足。
只要中国不能像美国那样为其他国家提供净需求，中国就仍然是一个与其他国家竞争美国市场的“乙方国家”。
特朗普的关税冲击对于中国既是风险也是机遇。
美国主动让出“全球甲方”可能是一个稍纵即逝的窗口，一旦错过，中国就会被继续锁定在“乙方”的位置。
天予不取，必受其咎。只有站在更高的维度，才能理解特朗普给中国带来的历史机遇。
中国应对特朗普关税冲击不应只盯在谁能给谁更大贸易惩罚，而应把注意力转到资本市场——要以空前的规模和速度，在短时间里救活房地产、保住地方债、拉升股市，迅速扩大所有市场主体的债务端。
房地产升值让家庭更有钱，地方债不违约让地方政府有钱，股市上升让企业有钱。市场主体有钱，消费自然就会回来，依靠对美顺差的消费敞口就会收敛。
中国资本市场的表现，将决定中美贸易战的胜负，这是任何关税工具所无法做到的。
04
“五一”房地产表现：少数城市的盛宴
房地产当下最大的问题并不是需求的问题。
“五一”假期结束，假期大促的房地产也交出了市场答案。先来看几个主要城市：
"五一"假期期间，北京地区新房市场促销力度显著加大，多个热门区域均推出力度空前的优惠房源，涵盖住宅、别墅、平层等各种不同产品，部分楼盘折扣低至8折，有改善型项目特价房总价直降百万元。
从成交来看，昌平、大兴、朝阳等区域成交相对活跃。当地销售表示，五一假期推出优惠、一口价的楼盘十分普遍，能吸引购房者的或是性价比较高、或是产品比较新颖突出。
北京二手房市场则呈现挂牌量持续攀升态势，当前北京二手房挂牌量已达160600套，较年初增加1.5万套。成交方面，假期前四天北京二手房网签81套，同比上涨近100%。目前，成交的热点区域集中在外环，成交主力为总价300万及以下的纯刚需类房源。
上海新房市场的热度略早于节假日。核心区域项目热度持续高涨。
例如：浦东新区距离黄浦江岸线仅有100米的“陆家嘴太古源·源邸”项目，备案均价超过17万元/平方米，最贵一套房价格接近1.8亿元。该项目在4月30日结束了第二批次房源认购，认筹率突破了220%。
5月2日，位于徐汇滨江板块的全国单价地王楼盘“绿城潮鸣东方”认购结束，120套住宅吸引超过200组购房者认筹，触发限售但未触发积分。绿城此次一次性推出全部120套房源，产品全部是大平层，建面约285平方米至585平方米，备案均价19.5万元/平方米，每套房总价在4100万至1.5亿元之间，是目前上海备案均价第二高的楼盘，将于5月11日正式开盘。
浦东新杨思“翡雲悦府”项目，五一假期了第一批次房源开盘，228套房只用3个多小时就售罄。五一期间，项目开启第二批次房源的认购，备案均价略高于上一批次（10.74万元/㎡）。5月3日，该项目认购结束，160套房源收获认筹超500组，认筹率达到318%，触发限售及积分制。
5月4日，浦东北蔡板块“国贸中国铁建西派海上”结束认购，共有超过190组客户认购，触发限售和积分制。另外，该楼盘在五一假期前夕推出82套住宅，备案价9.25万元/平方米，认筹率超过230%。
上海某中介表示，“五一”假期前四天，带看量比去年同期增长20%，成交持平。
杭州
杭州楼市在“五一”假期前夕已开始升温。
一方面，杭州此前接连出让土地，吸引了众多房企参与竞拍，进一步提振了房地产市场的信心。另一方面，一批新盘扎堆开盘，不少房企节前已提前开启“抢客大战”。据克而瑞浙江区域的统计数据显示，4月21日至4月27日，杭州共有12个项目集中开盘，合计推出房源1233套，供应量较前一周实现翻倍式增长。
“五一期间”，部分项目热度高涨。如：华丰板块绿城溪听晓月项目开盘，共推出92套高层，中签率29%，最终线上去化率达96%。勾庄板块绿城滨江建杭招商·和萃揽悦园项目，推出64套高层，中签率44%，最终线上去化率达98%。石桥板块兴耀滨江·沐新月府项目推出39套高层，开盘即售罄。
广州
据广州中原地产统计，4月底各大房企开启黄金周加推预热，五一期间各大项目来访量显著增加，重点项目盘均来访超200组、成交约13套，同比上涨22%、35%。
如：保利旗下诸多项目联动，新盘开放或加推、项目团购优惠等吸引了颇多人气。据保利方面提供的数据显示，保利广东在五一小长假期间成交额达25.8亿元。其中，位于珠江新城的保利天曜项目，5月1日开放销售中心时就出现了“验资300万仍排长队”的场景。该项目五天到访达5000组，创下广州核心区千万级豪宅项目最高到访纪录。
二手房方面，据广州中原地产数据，假期一周内，全市二手成交日均371套，看房日均量超8100组。同时，机构表示，由于目前二手业主议价空间较大，尤其是旧规“老破小”楼盘出逃，对新房形成一定程度分流。
深圳
深圳特区报消息，5月1日至5日，深圳全市新建商品住房认购826套，较去年同期增长23.89%，其中已网签认购书317套；二手房交易方面，主要中介机构带看20684人次（“以旧换新”新房项目带看量超3000批），促成交易367套，较去年同期增长36.96%，其中完成网签63套。
具体项目来看，多个热点楼盘在五一期间表现出色。例如，鹏宸云筑项目 在5月1日开盘，加推250套房源，1.5小时内去化率达到92%，卖出约200多套房源。
二手房方面，乐有家推出的“以旧换新”3.0补贴活动，从4月29日推出到5月5日，超2000批换房业主申请“卖旧房”补贴，“以旧换新”合作的18个新房项目带看量超3000批，乐有家门店二手房带看量同比上涨19%，签约量同比上涨25%。
其他城市方面，苏州、武汉等在节前推出过政策的城市表现也不错。但更多的二三线城市，楼市依然冷清。
整体来看，一系列五一假期房地产促销举措一定程度上提振了楼市信心，假期地产销售面积略好于去年。但一线城市以下观望情绪仍然浓厚，后续能否转化为实际成交量还有待观察。
我们结合四月份的各城市数据分析来看，当前房地产市场表现逻辑基本是：市场本身动力不足，全部归咎于关税；市场调整结束，动力恢复，绝口不提关税；而市场活跃的那几个“神城”，全部是优质供应制约成交，也没有关税啥事。
因此，我们认为：关税战对房地产是慢变量，即使出现最差的结局，也只会缓缓地作用于增量的刚需，从而影响全局。
当下房地产最大的问题是优质供应的问题，优质供应既受制于空间，又受制于收储成本，更受制于市场拿地主体——开发商。而开发商需要的是现金流稳定和去化存货，但这两个都有一个前提，就是优质的土地供应。
不过，地方政府的优质供应和开发商的优质供应，在很多方面都难以达成一致，于是就产生了当下的局面：少数城市的盛宴和过热、绝大多数城市的点状成交和进一步让二手房和劣势库存左右价格和成交。
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