长江后浪推前浪，千灯湖次新网红小区有点受伤。
最近，千灯湖核心区一套二手房，仅1.86万/平成交。
要知道，这可是灯湖小学+南实小学的顶配书包房，最高峰售价接近4万/平。
短短几年，价格几乎降了一半，这到底是少数个例还是普遍情况？
| 来源：楼市君朋友圈
千灯湖时代廊桥仅1.8万/平
中介：成也学校败也学校
今天要说的这套房子，位于千灯湖核心区的时代廊桥小区，是套面积约83平的三房户型，总价约155万。
中介告诉楼市君，房子是全新未入住的状态。这套房子最大的卖点 ，除了千灯湖核心区的绝佳地段，便是它的学区了。
千灯湖时代廊桥对口灯湖小学，还可以摇号小区门口的南海实验小学，堪称顶级书包房。
|来源：南海桂城
楼市君也从相熟的中介处获悉，房子原业主，就是冲着学区，为了孩子上学买的。
所以，二手挂牌仅1.86万/平，甚至还是全新未住，相当有吸引力，没几天就被人抢走了。
| 来源：楼市君与中介聊天记录
不过，房子卖到这个价格也是有原因的。
中介表示，该房源为北向，楼层不算太高，客厅和主卧都正对着南海实验小学。
其进一步透露，有客户会介意这一点，“离学校太近，确实太吵了。”
具体来看，南海实验小学就位于时代廊桥北侧，中间就隔着一条仅约双车道宽的小路。
小区内楼层较低、且正对着学校的户型，业主们甚至能清晰听到上下课的铃声。
|南海实验小学与时代廊桥位置示意
|佛山楼市发布 摄
曾高攀不起的网红刚需盘
3年二手跌超45%
这种低价出货的情况，其实在时代廊桥已不算个例。
好好找房平台显示，就在今年3月，该小区一套85平的低层三房户型，最终仅1.83万/平成交。
综合看下来，小区内85平户型二手成交价最低，低层、北向则更是低得明显。
同小区内，94平以上的户型成交价则会略高，大约在2.2万/平左右。
| 来源：好好选房
不过不管是哪个户型，，对比起最高点，如今的价格都有所下降。
回想当年，刚需想要在真千灯湖核心区买房，选择真的不多，要么是楼龄超过20年的老小区，要么就得接受户型的硬伤。
唯有时代廊桥，综合下来方方面面都比较均衡，还有很不错的书包。这也让它一路走上房价的巅峰，最高点售价接近4万/平。
|时代廊桥实景
|佛山楼市发布 摄
然而，短短几年间，情况却发生了很大的变化。整体看下来，时代廊桥小区二手成交曲线呈现出下探的趋势。
据贝壳数据，近3年来，该小区成交均价从3.78万/平，一路跌到2.05万/平，跌幅超45%。
| 来源：贝壳
实探千灯湖时代廊桥
为何卖不上价了？
百闻不如一见，在了解完这个曾经的刚需神盘后，楼市君也特意到小区转了转。
千灯湖时代廊桥，小区全盘仅有4座。小区内入住率还是比较高的，恰逢学校放学，不少孩子在小区里玩耍，生活氛围很不错。
|时代廊桥实景
|佛山楼市发布 摄
作为次新小区，时代廊桥整体建筑外立面、公区的维护都是过关的。
不过，小区体量小，园林更是“迷你”，一眼就可以看完。好在小区离千灯湖公园近，散步休闲也还算有去处。
|时代廊桥实景
|佛山楼市发布 摄
小区里正在遛娃的阿姨告诉楼市君，“住在这里还是挺舒服的，生活方便，孩子上学也方便，我们家10年内都没有卖房的打算。”
正如这位阿姨所说，千灯湖时代廊桥的生活配套确实没得挑，优势十分明显。
小区周边有多个商业项目，过个马路就是灯湖西街和保利MALL，再向外还有致越优城、万达广场等等，选择丰富。
|灯湖西街实景
|佛山楼市发布 摄
学区方面，小学对口灯湖小学，还可以摇号楼下的南海实验小学，都是数一数二的名校。
但最近几年，整个楼市发生了深度变化，小区价格下跌，也是有原因的。
一来，作为刚需盘，距离地铁站却有1.5公里，实际走起来要20多分钟，这对刚需来说是最大的硬伤。
|来源：高德地图
二来，近几年楼市产品不断升级，小区的户型、园林还是略逊一筹。
当前，新规项目众多，使用率分分钟就超过100%，容积率在2以下的项目也比比皆是。
如此一来，千灯湖时代廊桥容积率为3.0，使用率大约只有80%，自然就被比下去了。
|时代廊桥实景
|佛山楼市发布 摄
三来，“千灯湖罕见刚需”这个光环慢慢褪去，竞争力大不如前。
就在今年，同样位于千灯湖的越秀星汇灯湖正式开售，目前主推86-106平户型。
该项目推出后，市场反响很不错，首开一批次产品1小时售罄。
对比起来，在面积段、生活配套都能相似的情况下，越秀星汇灯湖是新规产品，小区园林绿化也更加丰富，自然更有竞争力。
不过，时代廊桥小区业主整体心态还是比较稳，目前放盘量并不多。约600户的小区，目前二手在售仅有约57套，颇有些“小而美”的感觉了。
那么，对于这个曾经的网红刚需盘，你又有什么看法？来评论区聊聊~
