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一、案件梳理
（一）当事人信息
原告：江明。被告：李建国、赵芳。
（二）案件事实
李建国与周慧系夫妻，二人无子女，江明为周慧外甥。2001 年 12 月 3 日，李建国通过房改售房购得一号房屋，并于 2002 年 4 月 8 日取得房屋所有权证，房屋性质为成本价出售住房 。
2021 年 4 月 7 日，李建国、周慧与江明签订《遗赠扶养协议》，约定江明负责二人日常生活、看病就医及生养死葬，二人去世后将一号房屋遗赠给江明。2021 年 4 月 8 日，周慧去世。2021 年 6 月 2 日，李建国将一号房屋由成本价变更为商品房；6 月 4 日，李建国与江明签订房屋买卖合同并完成过户登记，房屋登记至江明名下。
此后，李建国多次起诉江明，要求撤销合同、恢复房屋登记。2023 年 6 月 29 日，法院终审判决确认李建国与江明签订的房屋买卖合同无效，江明协助将一号房屋恢复登记至李建国名下。2023 年 7 月 24 日，房屋登记回李建国名下。
2023 年 9 月 6 日，李建国与赵芳签订两份《北京市存量房屋买卖合同》，一份备案合同金额 270 万元，另一份约定实际交易价格 370 万元。当日，赵芳交纳契税，房屋变更登记至赵芳名下，并于 9 月 9 日在房屋上设立 150 万元抵押权。赵芳支付 200 万元购房款后，因江明申请保全房屋，剩余房款未付。
江明认为李建国与赵芳恶意串通，损害其基于《遗赠扶养协议》对房屋享有的权益，诉请确认两份合同无效；李建国、赵芳则主张江明对房屋无权益，且交易不存在恶意串通，合同合法有效。
（三）双方主张
原告主张：
确认李建国与赵芳于2023 年 9 月 6 日签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》无效；
李建国、赵芳承担本案诉讼费。
被告李建国辩称：
生效判决已将房屋恢复登记至自己名下，不存在主动过户给江明的事实；
江明未实际履行《遗赠扶养协议》，对房屋不享有权益；
自己处分房屋系个人意志，无恶意串通情形。
被告赵芳辩称：
江明无权基于房屋买卖合同纠纷起诉；
李建国已说明房屋诉讼情况，李建国对房屋有处分权；
交易价格合理，无恶意串通，合同有效。
二、争议焦点
李建国与赵芳签订的两份《北京市存量房屋买卖合同》是否因恶意串通损害江明利益而无效？
江明基于《遗赠扶养协议》对一号房屋享有的权益，能否对抗李建国的房屋处分行为？
三、案件分析
（一）合同效力认定的法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。认定合同无效需同时满足“恶意串通” 和 “损害他人合法权益” 两个要件。
（二）江明对房屋的权益分析
生效判决已确认江明与李建国的房屋买卖合同无效，房屋恢复登记至李建国名下，在未完成继承手续且李建国在世的情况下，江明尚不能依据《遗赠扶养协议》取得房屋所有权。因此，江明对一号房屋的权益处于待定状态，其主张合同无效需证明李建国与赵芳恶意串通。
（三）恶意串通的举证与认定
李建国的处分权：生效判决确认李建国对一号房屋享有单独所有权，其有权自主处分房屋，处分行为本身具有合法性基础。
赵芳的抗辩合理性：赵芳虽提交两份价格不同的合同，但解释称因房屋存在居住人不配合问题导致价格低于市场价，且部分房款因房屋保全未支付，该解释符合常理。同时，赵芳已实际支付200 万元并完成产权登记、设立抵押，交易具有真实性。
江明的举证不足：江明未能提供充分证据证明李建国与赵芳存在主观恶意串通的合意及损害其权益的行为，应承担举证不能的后果。
四、裁判结果
法院依据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条规定，判决如下：
驳回原告江明的全部诉讼请求。
五、案件启示
合同效力的审慎判断：主张合同无效需严格遵循法律规定的构成要件，恶意串通的认定需结合当事人主观意图、交易背景及客观行为综合判断，仅凭怀疑或推测难以得到法院支持。
遗赠扶养协议的履行风险：签订遗赠扶养协议后，扶养人需切实履行义务，并及时通过法律程序明确权益。在未完成法定手续前，协议约定的权益存在不确定性，难以对抗所有权人的处分行为。
交易合法性审查：房屋买卖中，买受人应充分了解房屋权利状态，对价格异常、合同条款矛盾等情况保持警惕，留存交易凭证，确保交易合法合规，降低法律风险。
举证责任的重要性：诉讼中当事人需对自己的主张承担举证责任，如无法提供有效证据，即便主张看似合理，也可能面临败诉风险，因此应重视证据的收集与保存。
